Préavis réduit d’un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale

Ce que dit la loi

Lorsque le locataire donne congé, il doit respecter un préavis de 3 mois. Cependant, la loi accorde la possibilité d’un préavis réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• l’obtention d’un premier emploi ;
• la mutation ;
• la perte d’emploi ;
• le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
• les locataires bénéficiant du revenu de solidarité active (RSA) ;

depuis la loi du 24 mars 2014 (JO du 27 mars) :

• le locataire qui s’est vu attribuer un logement social ;
• les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• le locataire qui souhaite quitter son logement situé dans une commune d’une zone tendue (le décret n^o 2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste des communes comprises dans ces zones) ;
• des raisons de santé justifient un changement de domicile ;

et depuis le 1^er août 2020 :

• le locataire victime de violences conjugales.

Articles 12 et 15 I de la loi n° 89-462 du 6/07/1989

Pour le locataire victime de violences, il doit être bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin doit faire l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

Pour pouvoir bénéficier de ce préavis réduit lors de l’obtention d’un premier emploi, il faut, selon la Cour de cassation (3^e civ., 29/06/2011, n° 10-18271), que vous n’ayez jamais travaillé et que cet emploi ne soit pas accessoire à vos études. À noter toutefois que l’Administration, dans une réponse ministérielle (n° 911, Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14/10/2002), ne partageait pas cette position.

Concernant la mutation, pour bénéficier d’un préavis réduit, il doit s’agir d’une mutation professionnelle (réponse ministérielle n° 08771, Journal officiel du Sénat du 21/01/1988) et non d’un changement de lieu d’une activité libérale (Cass. 3e civ., 16/03/1994, n° 92-15816) ni d’un départ à la retraite (CA Paris, 27/11/1990). De plus, il est nécessaire que la mutation soit concomitante à votre congé.

Il vous incombe, par ailleurs, d’établir la preuve de cette mutation ou, plus exactement, la preuve qu’une décision de votre employeur a été prise en ce sens. Ainsi, il ne vous suffira pas de produire des pièces faisant état d’une éventuelle mutation (CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 20/11/1998, n° de RG 1997-8812, Jouniaux/Dompeix) ou d’un principe de mutation jugé insuffisant (CA Nîmes, 2e ch. A, 13/01/2009, n° 07/04712). En revanche, si la mutation n’a pas été effective par la suite mais qu’à l’époque de la délivrance du congé, il y avait bien une décision de l’employeur en ce sens, le congé avec un préavis réduit est valable (CA de Paris, 4/06/1999, n° 1998/25902). Notez que le fait d’en justifier tardivement ne vous privait pas, avant la réforme, du préavis réduit (Cass. 3e civ., 07/07/2004, n° 03-14439). Désormais, depuis la loi du 24 mars 2014 (JO du 27 mars), le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

L’article 15 ne prévoit pas que la mutation doit être imposée par l’employeur. De ce fait, vous pouvez bénéficier du préavis réduit même si vous êtes à l’initiative de la mutation (Cass. 3e civ., 20/01/2010, n° 09-10287). Avant cette décision, la position des tribunaux et de l’Administration était en faveur uniquement d’une mutation à l’initiative de l’employeur.

L’article 15 ne prévoit pas non plus que le locataire doive justifier d’un éloignement géographique (Cass. 3e civ., 20/07/1994, n° 92-18450). Votre mutation ne nécessite donc pas un changement de domicile dans une autre ville (Cass. 3e civ., 22/10/2003, n° 02-15627).

Ce que vous pouvez faire

Donnez votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en tenant compte de la date de votre départ et du délai de 1 mois de préavis. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le congé peut aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court dans ce cas à compter de la remise en main propre.

Si votre propriétaire conteste ce préavis réduit, il pourra chercher à imputer cette somme sur votre dépôt de garantie, ce que vous pourrez contester (voir « Devant quel tribunal agir »), ou bien il prendra l’initiative d’une procédure.

Devant quel tribunal agir

Depuis le 1^er janvier 2020, la procédure civile est profondément réformée. Voici ce que vous devez maintenant connaître pour faire valoir vos droits en justice. Les nouvelles règles sont applicables aux procédures engagées à compter de cette date. Les instances judiciaires en cours au 1^er janvier 2020 sont transférées en l’état et se poursuivront devant la nouvelle juridiction sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.

Avant de saisir la justice

En cas de litige, la recherche d’un accord amiable est d’abord à privilégier, comme une démarche écrite auprès de votre adversaire pour lui préciser vos attentes.

Vous pouvez vous adresser ensuite à un tiers impartial (médiateur de la consommation en cas de litige avec un professionnel ou conciliateur de justice, par exemple).

Attention, pour les demandes en justice inférieures à 5 000 €, vous serez tenu(e) d’avoir recours notamment à la médiation ou à la conciliation préalablement à la saisine du juge. À défaut, votre demande en justice sera jugée irrecevable.

Il existe toutefois certaines exceptions :

• en cas de demande d’homologation d’un accord ;
• en cas de motif légitime (urgence ou circonstances rendant impossible l’obtention d’un accord amiable) ;
• quand la loi impose et organise un recours spécifique préalable à la saisine du juge.

Effectivement, dans certains domaines du droit, il existe des organes de conciliation spécifiques. Par exemple, en matière de location, un recours préalable à la commission départementale de conciliation est parfois obligatoire en cas de :

• hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail ;
• baisse d'un loyer surévalué (demande à l'approche du renouvellement du bail) ;
• encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs ;
• complément de loyer.

Au-delà de 5 000 €, un juge peut aussi renvoyer les parties vers un conciliateur de justice s'il l'estime nécessaire.

Rappelez-vous enfin qu’il vous appartient de rassembler les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits.

Article 4 loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, article  750-1 du code de procédure civile, article 9 du code de procédure civile.

Quel tribunal ?

• Tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire est compétent. En fonction du lieu de situation de l’immeuble, le litige pourra être jugé au siège de celui-ci ou auprès d’une chambre détachée appelée « tribunal de proximité ».

L’affaire sera confiée à un juge des contentieux de la protection. L’avocat n’est pas obligatoire. En dessous de 5 000 €, il ne vous sera pas possible de faire appel de la décision, le juge tranchant le litige en dernier ressort.

Articles L. 213-4-4 et R. 211-3-25 du code de l’organisation judiciaire.

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens, donc du logement.

Article R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Bon à savoir. Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : https://www.justice.fr/recherche/annuaires

Comment ?

Adressez au Service d’accueil unique du justiciable du tribunal judiciaire (SAUJ) un acte qui introduit l’instance. Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

• L’assignation

Le tribunal judiciaire peut être saisi par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice. C’est une copie de cet acte appelé second original que l’on adresse au SAUJ.

• La requête

En dessous d’un montant de 5 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par une requête. Il s’agit d’une forme de saisine simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqué(e) à une audience. Il est possible de se procurer un formulaire adapté auprès du Service d’accueil unique du justiciable ou sur Internet.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La requête ».

• La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant, entre autres, d’un contrat.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

• La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal judiciaire.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».

À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.