Vices cachés dans l'immobilierObtenir gain de cause quand le vendeur est un professionnel

En présence d’un vendeur professionnel, la clause exonératoire de garantie des vices cachés est inapplicable. En conséquence, vous pouvez obtenir l’annulation de la vente ou une diminution du prix sans prouver qu’il connaissait le vice, c’est-à-dire qu’il a fait montre de mauvaise foi. La garantie joue donc même s’il en ignorait l’existence.

Qui sont les professionnels ?

Le vendeur est un professionnel de l’immobilier s’il est marchand de biens, gérant d’une entreprise dans le bâtiment, l’architecte qui a conçu sa propre maison, l’artisan maçon qui a effectué les travaux chez lui, etc. Une société civile immobilière (SCI) peut aussi être reconnue comme tel. Tout dépend de son objet social et de son activité. Par exemple, la qualité de professionnel de l’immobilier a été retenue pour une SCI qui avait pour objet social l’achat, la gestion et l’exploitation par bail de biens immobiliers et qui avait acquis un immeuble qu’elle avait loué puis revendu. Découvrant a posteriori que des désordres affectaient la structure et que le bien présentait des défauts d’étanchéité, d’isolation thermique et de ventilation le rendant impropre à sa destination, l’acquéreur avait engagé une action en garantie des vices cachés et obtenu gain de cause (Cass., 3^e civ., 7/10/14, n° 13-21957). À l’inverse, une