Prêt immobilierTaux fixe ou taux variable ?

Maîtrise totale ou part d’inconnu ?

Un prêt à taux fixe est un crédit pour l’achat d’un bien immobilier dont le taux d’intérêt est identique pendant toute la durée de vie du crédit. Ainsi, tout est connu dès l’offre de prêt : non seulement le taux d’intérêt, mais aussi le coût total du crédit (la somme des intérêts payés à la banque), la durée de remboursement et le montant des échéances. En revanche, avec un prêt à taux révisable, le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit. On ne peut donc en connaître à l’avance le coût total (somme des intérêts), puisque celui-ci est fonction du taux. Si ce dernier grimpe, le crédit coûtera plus cher. S’il diminue, le crédit reviendra moins cher… Mais on ne le sait pas à l’avance. L’indice de référence des prêts à taux variable est généralement l’Euribor : il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques françaises se prêtent l’argent à court terme. Mais les prêteurs utilisent parfois des indices plus exotiques (monnaie étrangère, etc.). Le taux d’intérêt correspondra à la somme de cet indice et de la marge prélevée par la banque, inscrite dans le contrat de prêt.

Taux variable

Un taux de départ inférieur à celui d’un prêt à taux fixe et la possibilité de profiter des éventuelles baisses des taux sont les deux avantages traditionnellement avancés par les banquiers pour inciter à souscrire un emprunt à taux variable. Des arguments qui n’ont vraiment d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies : un écart conséquent entre l’indice de référence du taux révisable et celui du taux fixe, et des taux fixes en haut de cycle, c’est-à-dire élevés (supérieurs à 6 %).

Avec des taux fixes très élevés, on peut légitimement espérer une baisse. C’est le scénario qu’ont vécu les emprunteurs ayant souscrit des emprunts à taux variable au début des années 2000. Les taux fixes oscillaient alors entre 5 et 6 %. Les taux révisables se négociaient un point de moins et l’on prédisait encore une détente des taux.

Voici un exemple pour la période actuelle : en avril 2012, les prêts à taux fixes se situent autour de 4,30 sur 20 ans et les taux révisables autour de 3,90 %. La faiblesse relative des taux fixes et l’écart modéré entre taux fixes et taux variables n’incite pas vraiment aujourd’hui à plaider en faveur du taux variable. Il y a plus de chances pour que les taux remontent dans les années à venir. Pourquoi prendre un risque pour un écart de taux inférieur à un demi-point ?

Durée d’emprunt très courte

Seul cas de figure où le révisable peut encore présenter un intérêt en période de taux fixes bas : les opérations à court terme (moins de 7-8 ans) avec un bon taux de départ restant fixe les deux ou trois premières années. Cette hypothèse concerne les clients n’ayant pas besoin d’emprunter sur une longue durée ou ceux possédant la certitude de revendre leur bien rapidement. Les premières années, on réalise des économies grâce au taux d’appel attractif, sans prendre par la suite le risque de supporter des taux prohibitifs pendant d’interminables années. Précisons tout de même que pour bénéficier aujourd’hui d’un taux d’appel attractif sur un prêt à taux révisable de courte durée et fixe les trois premières années, mieux vaut mettre sur la table un très bon dossier.

Limiter le risque

Par définition, un prêt à taux révisable comporte une part d’aléa. Mais pour éviter que le prêt ne se transforme en piège, il est indispensable de garder la maîtrise du risque. C’est pourquoi il est impensable de s’engager sans avoir vérifié l’existence d’un certain nombre de garde-fous, en particulier le plafonnement du taux d’intérêt (le cap). Le taux est révisable, mais à l’intérieur d’une certaine limite (à la hausse, comme à la baisse). Ce cap peut être de 1 %, 1,5 % ou 2 %. Lorsque le taux augmente ou diminue, c’est la mensualité qui varie.