L’abattement exceptionnel fait peau neuve

La plus-value encaissée lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté est imposable, sauf cas particuliers. Elle est soumise à 19 % d’impôt, à 17,2 % de prélèvements sociaux et à une surtaxe progressive de 2 à 6 % lorsqu’elle dépasse 50 000 €. Son montant est toutefois diminué d’un abattement lorsque le bien a été conservé plus de 5 ans, qui conduit à vous exonérer d’impôt et de surtaxe en cas de vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans, et à vous exonérer de prélèvements sociaux en cas de vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

L’abattement exceptionnel « loi elan »

Depuis janvier 2021, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel sur votre plus-value, en plus de l’abattement lié à la durée de détention, si vous vendez un bien immobilier bâti situé dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou dans celui d'une opération de revitalisation du territoire (ORT). Ces zones ont été créées par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi Elan ».

Démolition-reconstruction. Pour en bénéficier, vous devez avoir signé une promesse de vente entre 2021 et 2023 et la cession définitive doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante. Surtout, votre acheteur doit s’être engagé de manière expresse à démolir le bien vendu et à reconstruire, sous 4 ans, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du maximum autorisé par les règles locales d’urbanisme.

Abattement simple ou majoré. L’abattement exceptionnel s’applique pour le calcul de votre plus-value soumise à l’impôt, aux prélèvements sociaux et à la surtaxe progressive. Son taux est fixé à 70 %, et il est majoré à 85 % si l'acquéreur s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux et intermédiaires. Imputable après l’abattement pour durée de détention, il vous permet de faire fondre très fortement votre gain imposable (donc les impôts dus au fisc !).

 Bon à savoir  L'abattement exceptionnel ne s'applique pas si vous vendez un bien immobilier à l’un de vos proches (conjoint, partenaire de pacs, concubin, ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes) ou à une personne morale dont vous ou un proche êtes associé.

L’abattement exceptionnel « nouvelle formule »

Depuis janvier 2024, les modalités d’application de ce dispositif de faveur sont modifiées. Il concerne davantage de zones du territoire, davantage de biens et son taux est remodelé. Ces évolutions s’appliquent aux ventes pour lesquelles une promesse de vente est signée entre janvier 2024 et décembre 2025 et la cession définitive est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.

« OIN » et « zones tendues ». L’abattement exceptionnel s’applique désormais aux ventes de biens bâtis situés dans le périmètre des opérations d’intérêt national (OIN), et plus uniquement aux ventes dans le périmètre des GOU et des ORT. Par ailleurs, il est étendu aux ventes de biens bâtis, mais aussi aux ventes de terrains à bâtir, situés dans les communes classées en « zones tendues », c’est-à-dire en zone A, A bis et B1 du territoire.

Les OIN sont insaturées dans les zones où l’Etat décide de consacrer des moyens importants pour des opérations d'aménagement à fort enjeu. Elles sont listées par l’article R. 102-3 du Code de l’urbanisme. Au total, 23 opérations d’intérêt national sont actuellement en vigueur sur tout le territoire (à La Défense, Dunkerque, Fos-sur-Mer, Orly, Saint-Etienne, etc.). Les « zones tendues », elles, recensent les villes dans lesquelles il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements où il est difficile de se loger à un prix abordable. Elles sont listées par un arrêté du 1^er août 2014 modifié en octobre 2023.

Nouveaux taux. L’abattement exceptionnel est porté à 75 % pour les cessions d'immeubles bâtis situés dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme, d'une opération de revitalisation du territoire ou d’une opération d’intérêt national. Par ailleurs, il est fixé à 60 % pour les cessions d’immeubles bâtis ou de terrains à bâtir situés en « zones tendues ».

Ces taux sont également portés à 85 % si l'acquéreur s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux et intermédiaires ou, nouveauté, de logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire. Le taux majoré est toutefois conditionné au respect de nouvelles contraintes en cas de vente dans une commune en déficit de logements sociaux (construction de 25 % de logements sociaux au moins) ou dans un quartier inclus dans le nouveau programme national de renouvellement urbain (construction de 100 % de logements intermédiaires).

Attention, si vous vendez un bien immobilier éligible au dispositif en 2024 ou en 2025 pour lequel vous avez signé une promesse de vente avant 2024, c’est l’abattement exceptionnel « ancienne formule » qui s’applique sur votre plus-value. L’abattement exceptionnel « nouvelle formule » s’applique uniquement aux avant-contrats signés depuis le 1^er janvier 2024. Le notaire chargé de la transaction doit vérifier le respect des conditions du dispositif et il est tenu d’appliquer le « bon » abattement exceptionnel sur votre plus-value imposable, sous peine d’engager sa responsabilité professionnelle.

 Bon à savoir  Autre évolution favorable aux propriétaires vendeurs depuis janvier 2024, le dispositif n’est plus réservé aux opérations de démolition-reconstruction. L’abattement exceptionnel s’applique également si votre acquéreur s’engage uniquement à construire sans démolition préalable, ou s’il s’engage à réhabiliter complètement les constructions existantes pour en faire des logements neufs. Le délai d'achèvement des constructions reste en revanche fixé à 4 ans.