Résidence secondaireQue devez-vous au fisc si vous la vendez ?

Pour le fisc, votre résidence principale est le logement dans lequel vous résidez de manière habituelle avec votre famille pendant la majeure partie de l’année. Par opposition, tout logement dont vous vous réservez la jouissance mais que vous n’habitez pas habituellement ‒ une maison occupée uniquement les week-ends ou pendant les vacances ‒ est considéré comme une résidence secondaire. Cette distinction est essentielle en cas de revente car le régime applicable à votre plus-value dépend de la nature du bien cédé.

Vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt s’il s’agit de votre résidence principale, quelle que soit la durée pendant laquelle vous en avez été propriétaire. Par contre, s’il s’agit de votre résidence secondaire, vous êtes exonéré uniquement si vous l’avez acquise depuis plus de 30 ans ou si vous utilisez le prix de vente pour financer votre résidence principale.

Le calcul de la plus-value

Vous réalisez une plus-value lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acquis. Son montant est égal à la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition (ou sa valeur d’acquisition si vous l’avez reçu par donation ou succession). Vous pouvez diminuer votre prix de vente de vos frais de vente, et vous pouvez majorer votre prix d’acquisition de vos frais d’acquisition ainsi que du coût des gros travaux réalisés dans le bien qui n’ont pas été déduits fiscalement. Vos frais d’acquisition peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % de votre prix d’acquisition si vous avez acquis votre résidence secondaire à titre onéreux. Par ailleurs, vos frais de travaux peuvent être évalués à 15 % de votre prix d’acquisition si vous en êtes propriétaire depuis plus de 5 ans. Dans ce cas, ce forfait est applicable y compris si vous n’avez pas fait réaliser de travaux.

Bon à savoir. Si vous vendez votre résidence secondaire moins cher que vous l’avez achetée, vous enregistrez une moins-value et vous n’êtes pas imposable. Votre perte est définitive, vous ne pouvez pas l’imputer sur vos autres plus-values immobilières ou sur vos autres revenus imposables.

L’imposition de la plus-value

La plus-value résultant de la vente de votre résidence secondaire est imposable dès sa réalisation. Elle supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2 %.

Si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans, votre plus-value taxable est réduite d’un abattement forfaitaire d’autant plus élevé que vous l’avez conservé longtemps. Pour le calcul de l’impôt, il est égal à 6 % par année de détention de la 6^e à la 21^e et à 4 % la 22^e. Et pour les prélèvements sociaux, il est égal à 1,65 % de la 6^e année à la 21^e, à 1,60 % la 22^e, et à 9 % de la 23^e à la 30^e. Cet abattement permet de réduire le taux d’imposition de votre plus-value.

Exemple. En septembre 2023, vous allez vendre 120 000 € une résidence secondaire acquise pour 60 000 € en janvier 2011. Vous pourrez majorer votre prix d’acquisition de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux. Votre plus-value sera donc égale à 46 500 € [120 000 € - (60 000 € + 4 500 € + 9 000 €)]. Vous bénéficierez d’un abattement de 42 % pour le calcul de l’impôt et de 11,55 % pour le calcul des prélèvements sociaux. Votre imposition s’élèvera à 12 198 €, soit 5 124 € d’impôt [(46 500 € x 58 %) x 19 %] et 7 074 € de prélèvements sociaux [(46 500 € x 88,45 %) x 17,2 %]. Grâce aux abattements, le taux d’imposition de votre plus-value tombera à 26,23 %.

Par ailleurs, si votre plus-value après abattement est supérieure à 50 000 €, elle est soumise à une surtaxe progressive dont les taux s’élèvent par paliers pour atteindre 6 % au-delà de 260 000 € (voir le tableau ci-dessous). Votre taux global d’imposition peut alors grimper à 42,2 %. Heureusement, si vous vendez une résidence secondaire acquise en indivision (avec votre concubin) ou en communauté (avec votre conjoint), le seuil de 50 000 € et l'assiette de la surtaxe s'apprécient en fonction de la quote-part de plus-value revenant à chaque vendeur.

Barème de la surtaxe sur les plus-values immobilières

L’exonération de la plus-value

Jouer la montre est le meilleur moyen d’échapper à l’impôt sur votre plus-value. L’abattement pour durée de détention conduit en effet à vous exonérer totalement d’impôt (et de surtaxe) si vous avez conservé votre résidence secondaire plus de 22 ans avant de la revendre, et à vous exonérer totalement de prélèvements sociaux si vous l’avez conservée plus de 30 ans.

Votre plus-value échappera aussi au fisc si vous vendez votre résidence secondaire et remployez le prix de vente pour acquérir ou faire construire votre résidence principale. Cette exonération spécifique ne vous sera toutefois accordée que si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années, et si l’acquisition ou la construction du logement destiné à cet usage intervient dans un délai de 24 mois. En outre, si vous n’utilisez pas l’intégralité du prix de vente de votre résidence secondaire, l’exonération sera limitée à la fraction effectivement réemployée. Sachez enfin que cette exonération est applicable une seule fois et vous n’y avez plus droit si vous en avez déjà bénéficié pour un bien vendu depuis février 2012.

Bon à savoir. Les retraités et les invalides de condition modeste échappent à toute taxation en cas de vente d’un bien immobilier, quel que soit sa nature. Vous êtes éligible à cette exonération en 2023 si votre revenu fiscal de référence de 2021 (inscrit sur votre avis d’imposition 2022) ne dépasse pas 11 276 € pour la première part de quotient familial, plus 3 011 € par demi-part supplémentaire.