Relogement du locataire âgéProtection renforcée

Dès qu’un locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il perçoit de faibles ressources, il bénéficie d’une protection contre le non-renouvellement du bail de sa résidence principale (vide ou meublée). En d’autres termes, si à l’échéance du contrat de location, le propriétaire souhaite y mettre un terme dans les conditions fixées par la loi (notamment en respectant un préavis minimum de 6 mois et pour des motifs précis tels que la volonté de vendre le bien, de le reprendre pour y habiter ou pour motifs légitimes et sérieux), il doit proposer à son locataire âgé un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Pas simple. D’autant que le locataire a, par hypothèse, des moyens limités. Pour que la protection s’applique, plusieurs conditions doivent toutefois être réunies :

• le locataire doit avoir au moins 65 ans ;
• il doit percevoir des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (voir tableau).

Dans un arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation a précisé ce que l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 entendait par « ressources annuelles ». Il s’agit de celles perçues par le locataire au titre des 12 mois qui précèdent la délivrance du congé. La règle est désormais claire, précise et ne prête plus à confusion. La société civile immobilière (SCI), à l’origine du pourvoi, l’a appris à ses dépens après une procédure longue de cinq années au terme de laquelle les hauts magistrats ont annulé le congé qu’elle avait délivré à son locataire âgé.

Gare à l’annulation du congé

L’affaire était la suivante. Le 7 décembre 2018, une SCI, propriétaire de locaux à usage d’habitation donnés à bail à M. T, lui délivre un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 10 juin 2019. Le locataire conteste le congé. La SCI saisit la justice pour faire valider le congé, obtenir l’expulsion du locataire qui est resté en place et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation. En appel, les juges ne vont pas suivre ses demandes, annulent le congé que la SCI a délivré et rejettent la sollicitation de dommages et intérêts. La bailleresse se pourvoit en cassation en faisant valoir que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles du locataire est « la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition ». Selon elle, il fallait retenir les revenus perçus en 2017 et déclarés en 2018. La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et confirme l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 9 mai 2023. Ainsi, le congé délivré par la SCI est annulé car le locataire était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat et que « ses revenus déclarés à l’administration fiscale pour les 12 mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 pour une personne seule » (Cour de cassation, 3^e chambre civile du 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).

Une protection validée par le Conseil constitutionnel

En 2023, la protection du locataire âgé fixée par la loi de 1989 et exigeante pour le bailleur propriétaire du logement a été déclarée conforme à la Constitution. En effet, selon le Conseil constitutionnel, elle ne porte pas d’atteinte exagérée au droit de propriété. D’autant qu’il existe une exception à cette règle. L’obligation de relogement n’est pas applicable lorsque le bailleur est lui-même une personne âgée de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond que celui fixé pour les locataires. À noter que le bailleur ne doit remplir que l’une ou l’autre des conditions exigées par la loi, tandis que le locataire doit remplir les deux (être âgé et avoir des revenus modestes).

Bon à savoir La protection s’applique également si le locataire vit avec une personne à sa charge, elle-même âgée de plus de 65 ans remplissant la condition de ressource.