Meublés de tourismeLe tour de vis fiscal est reporté d’un an

La location touristique est plus souple, plus rentable et moins fiscalisée que la location à usage de résidence principale. Ces atouts poussent naturellement de plus en plus de propriétaires à opter pour cette formule, ce qui accroît les difficultés des résidents à se loger à l’année à un prix abordable dans certaines zones du territoire. En réaction, les pouvoirs publics ont décidé de durcir la fiscalité des loueurs de meublés de tourisme « non classés » il y a un an dans le cadre de la loi de finances. La réforme aurait dû s’appliquer cette année, aux loyers perçus à compter de 2024, mais elle a été suspendue par une autre loi adoptée le 19 novembre 2024. Cette dernière prévoit à son tour de durcir la fiscalité l’année prochaine, pour les loyers perçus à compter de 2025, mais cette fois-ci pour les loueurs de meublés « classés » et les loueurs de chambres d’hôtes.

Statu quo pour les loyers de 2024

La réforme applicable cette année prévoyait d’aligner les règles du régime micro-BIC applicable aux loueurs de meublés de tourisme non classés (type locations Airbnb) sur celles moins avantageuses du régime microfoncier applicable aux loueurs de logements non meublés. Autrement dit, de les soumettre au micro-BIC jusqu’à 15 000 € de loyers par an seulement et de leur accorder un abattement pour charges réduit à 30 %, contre un plafond de recettes de 77 700 € et un abattement de 50 % avant la réforme.

Cette dernière étant suspendue, ce sont bien le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 % qui restent en vigueur cette année pour l’imposition des loyers perçus par les loueurs de meublés non classés en 2024. Rien ne change non plus pour les autres loueurs. Ceux qui font de la location meublée à usage de résidence principale restent soumis au micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes brutes annuelles avec un abattement de 50 %. Par ailleurs, les loueurs de meublés de tourisme « classés » ou de chambres d’hôtes y restent soumis jusqu’à 188 700 € de recettes annuelles avec un abattement majoré à 71 %.

Bon à savoir Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage pour la journée, la semaine ou le mois. Le classement d’un meublé de tourisme auprès d’un organisme agréé est volontaire, il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Moins de 100 000 contribuables louent des meublés de tourisme classés.

Abattements réduits pour les loyers de 2025

La loi sur les meublés de tourisme adoptée le 19 novembre 2024 (loi Le Meur) comporte une série de mesures qui renforcent les pouvoirs de régulation et de sanction des maires en matière de location touristique. Par ailleurs, elle suspend la réforme du régime micro-BIC votée fin 2023 et instaure une nouvelle réforme pour les loyers perçus à compter du 1^er janvier 2025. Objectif, aligner les règles des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes sur celles applicables aux locations meublées à usage de résidence principale. L’an prochain, ces loueurs seront donc soumis au régime micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles contre un plafond de 188 700 € cette année. Surtout, ils bénéficieront d’un abattement réduit à 50 % contre un abattement de 71 % aujourd’hui.

La loi Le Meur maintient aussi les changements prévus par la précédente réforme pour les loueurs de meublés non classés. L’an prochain, ces derniers seront soumis au régime micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles contre un plafond de 77 700 € cette année. Et ils bénéficieront d’un abattement réduit à 30 % contre un abattement de 50 % aujourd’hui.

Bon à savoir Les plafonds de 77 700 € et de 188 700 € sont actualisés tous les 3 ans dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. Ils sont valables pour la période 2023-2025 et seront revalorisés en 2026. Le plafond de 15 000 € est fixe, il ne sera pas actualisé.

Plus d’impôts en 2026 avec le micro-BIC

Les loueurs dont les recettes ne dépassent pas les limites du régime micro-BIC nouvelle formule vont être imposés sur une part plus importante de leurs loyers de 2025. Ceux qui font de la location touristique non classée seront taxés sur 20 % de recettes en plus et ceux qui font de la location classée ou des chambres d’hôtes sur 21 % de recettes en plus. Cette augmentation de leur base d’imposition génèrera une hausse de leurs impôts proportionnelle au taux d’imposition de leur foyer et une hausse de leurs prélèvements sociaux en 2026.

Exemple Vos locations saisonnières rapportent 12 000 € par an et votre taux d’imposition est de 30 %. Vos loyers de 2024 vont bénéficier d’un abattement de 50 % et vous coûter 2 832 € d’impôts [6 000 € x (30 % + 17,2 %)]. Vos loyers de 2025 bénéficieront d’un abattement réduit à 30 % et vous coûteront 3 965 € d’impôts [8 400 € x (30 % + 17,2 %)]. Vous subirez une hausse d’impôts de 40 % (+ 1 133 €) en 2026.

Moins d’impôts en 2026 avec le régime réel

Les loueurs dont les recettes dépassent les limites du régime micro-BIC nouvelle formule relèveront de plein droit du régime réel des BIC pour leurs loyers de 2025. Pour eux, la réforme sera avantageuse car ils pourront déduire non seulement les charges liées à leurs locations pour leur montant réel, mais aussi une fraction des biens et des meubles loués sous forme d’amortissements. Et la somme des deux sera forcément supérieure aux 30 % ou 50 % d’abattement du micro-BIC réformé, voire aux 50 % ou 71 % du micro-BIC actuel. Le basculement vers le régime réel va donc réduire leur base d’imposition, voire l’effacer totalement, ce qui leur permettra de payer moins d’impôts en 2026.

Rappelons enfin que les loueurs soumis au régime micro-BIC peuvent opter pour l’application du régime réel. Évidemment, ceux dont les recettes ne dépassent pas ces nouvelles limites d’application (15 000 € ou 77 700 €) ont intérêt à exercer cette option pour leurs loyers de 2025 afin d’éviter toute hausse d’impôts en 2026. Pour cela, ils doivent impérativement envoyer un courrier à leur centre des finances publiques d’ici la date limite de dépôt de leur déclaration de revenus 2024 (déclaration n° 2042 C-PRO pour les loyers de meublés soumis au micro-BIC), en mai ou juin 2025. Attention, l’option exercée après cette date ne deviendra effective que pour les loyers de 2026 mais ceux de 2025 resteront soumis au micro-BIC nouvelle formule.

Bon à savoir Le régime réel des BIC impose aux loueurs en meublé des obligations comptables et fiscales comparables à celles des travailleurs indépendants, dont sont dispensés les loueurs soumis au micro-BIC. Il est impératif de les respecter pour éviter un redressement fiscal. Il est possible de les confier à un cabinet comptable spécialisé contre rémunération.