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Loi ScellierUn dérapage programmé

Publié le 18 juillet 2009

L'Observatoire immobilier du Crédit foncier publie la liste des villes où il est risqué d'investir dans des programmes d'immobilier défiscalisé en loi Scellier car la demande locative y est faible. « Que Choisir » y a repéré des centaines de logements proposés en investissement locatif, et qui arriveront sur le marché dans les 24 mois.

C'est une étude dont on reparlera, malheureusement. L'Observatoire immobilier du Crédit foncier a publié le 8 juillet une liste d'une soixantaine d'agglomérations où il est aujourd'hui risqué d'investir dans des programmes d'immobilier défiscalisé en loi Scellier.

Ce dispositif (qui porte le nom de son inspirateur, le député UMP du Val-d'Oise François Scellier) permet à un particulier d'investir dans un logement neuf en bénéficiant d'une importante réduction fiscale, à condition de louer le bien pendant 9 ans. Sans trop entrer dans les détails, il est possible de ne plus payer d'impôt sur le revenu pendant des années, tout en encaissant des loyers. Le Scellier permet ainsi de devenir propriétaire d'un T2 en économisant simplement 150 ou 200 euros par mois. C'est du moins sous cet angle que le présentent les multiples officines de défiscalisation qui démarchent les particuliers en ce moment. Leurs commerciaux passent rapidement sur un détail : sans locataire, tout le montage s'écroule. Non seulement les loyers ne rentrent pas, mais la défiscalisation saute. Il faut impérativement louer son bien pour obtenir un crédit d'impôt. Si l'appartement reste vide pendant 12 mois consécutifs, ce crédit disparaît définitivement. Contrairement à ce que laissent croire les défiscalisateurs, l'administration n'accorde aucune tolérance sur ce point.

C'est à ce stade qu'intervient l'étude de l'Observatoire immobilier. Elle confirme ce que nombre de professionnels subodorent. Dans des dizaines de villes, la demande locative est trop faible pour qu'il soit raisonnable d'y investir en Scellier.

Mise en garde

En mars 2007, ce même observatoire avait été un des premiers à avancer une liste de villes saturées de programmes Robien, un dispositif très proche du Scellier, qui s'éteindra fin 2009. Ses prévisions s'étaient très largement avérées. Il y a donc lieu d'accorder une grande attention à la mise en garde actuelle. Précision qui ne manque pas de sel : la page « investissement locatif » du site du Crédit foncier ne mentionne pas l'étude de son propre Observatoire. Tous les commerciaux de la banque ne lisent apparemment pas ses travaux pourtant fort instructifs. « Que Choisir » a déjà reçu des courriers d'investisseurs très déçus, à qui le Crédit foncier avait prêté de l'argent pour le placer dans du Robien en pleine zone saturée, après la parution de l'étude de mars 2007. L'histoire semble hélas bégayer.

Le Scellier représenterait depuis le début de l'année plus de 40 % des ventes dans le neuf, ce qui est énorme. Il y a tout lieu de craindre qu'il suscite de cruelles déceptions d'ici 1 ou 2 ans.

Après avoir nié, puis relativisé l'excédent de Robien dans de nombreuses villes, certains promoteurs-défiscalisateurs confrontés à l'évidence à partir de la mi-2008 ont argué du manque d'information. Non, ils n'ont pas menti à leurs clients. Ils ne savaient pas, c'est un malentendu, chacun a lancé ses programmes dans son coin sans savoir comment allait évoluer le marché et, surtout, sans savoir ce que faisaient les autres promoteurs.

Argument bancal. Nous avons eu la curiosité de chercher des programmes d'immobilier défiscalisé devant arriver sur le marché entre fin 2009 et fin 2011, dans les villes que l'Observatoire du Crédit foncier estime d'ores et déjà saturées. Nous en avons trouvé plus d'une centaine, allant de 10 à 130 logements ! Il y en a certainement davantage. Une douzaine de programmes sont par exemple en cours à Brest, une des rares villes françaises qui, en un demi-siècle, n'a jamais connu la moindre tension locative. La demande est sans doute supérieure à Besançon, mais justifie-t-elle 16 programmes Scellier ? Chaque promoteur aura beau jeu de dire que son projet est le meilleur. Impossible de déterminer à l'avance lesquels sont de trop. Mais impossible également, dans un tel contexte, de prétendre encore que le Scellier est un placement sans risque.

Les villes saturées

Avec l'indication du nom des programmes d'investissement Scellier devant arriver sur le marché entre fin 2009 et fin 2011. Lorsqu'il est connu, le nom du promoteur est précisé entre parenthèses.

La liste est non exhaustive.

Nord-Pas-de-Calais

Bailleul

Résidences Coeur de Flandres, Domaine du Bon Lieu (Nexity) ; Le Clos de Gavroche (Akerys).

Picardie-Champagne-Ardennes

Saint-Quentin dans l'Aisne

Les Terrasses d'Hélios (Nexity)

Charleville-Mézières

Résidence du 36, cours Briand

Laon, Soissons

Normandie

Fécamp

L'Albatre, Terre-Neuve (Akerys)

Elboeuf

Solferino (Akerys)

Bernay, Dieppe

Bretagne

Brest

Résidence de Kerhourlo, Plouzané-Brest (Nexity) ; Les Jardins de l'Iroise, Atlantis (Akerys) ; les Jardins Saint-Joseph (Kaufman et Broad) ; Coeur Saint-Martin, La Corniche, Le Carré Saint-Martin, le Grand Patio, Le Vallon du Hildy, Les Coteaux de Monterey, Saint-Exupéry

Lorient

Résidence Magister

Saint-Brieuc

Pays-de-la-Loire-Centre

Angers

Villapollonia les Capucins (Nexity)

Le Mans

Le Villaret, Les Terrasses de la Gironde, Le 96, avenue Bollée (Nexity) ; Les Villas Boréales, Villa Terra

Blois

Les Vergers des paradis, L'Orée des bois

Cholet, La Roche-sur-Yon, Laval

Poitou-Charente-Limousin

Châtellerault

Le Domaine du coteau (Nexity)

Poitiers

Les Jardins d'Alice

Niort

Saint-André (Akerys) ; Coeur Atlantique

Limoge

Paul-Langevin, Opaline, Perdrix (Akerys)

Périgueux, Brive, Angoulême, Parthenay, Rochefort, Saint-Jean-d'Angély, Janzac

Aquitaine

Bergerac

Les Senioriales

Agen

Le Clos de Diane, Les Chemins de Saint-Jacques

Midi-Pyrénées

Tarbes

Résidence Aristide-Briand

Montauban, Albi, Castres

Languedoc-Roussillon

Béziers

Saint-Barthélemy (Akerys)

Narbonne

Les Ensoleillades, Quai du Midi, Villa Rimini

Perpignan

Hora Nova, Les Allées du mas Bresson (Nexity)

Sète

Les Marches du Soleil (Kaufman et Broad)

Alès

Le Mas cévenol (Akerys) ; Les Terrasses du Gardon, Le Palais Mistral, La Grande Pallière

Paca

Valence

Les Jardins de Cécile

Salon-de-Provence

Les Jardins d'Enzo (Akerys), O Bel air

Manosque, Gap, Digne, Briançon

Rhône-Alpes

Saint-Étienne

Open Fauriel, Les Clairières en ville, Colline et Jardin (Nexity)

Le Vigorelli (Akerys)

L'Isle d'Abeau

Programme « Isle d'Abeau » (Nexity)

Sillingy

Les Allées de Seysolaz

Aix-les-Bains

L'Écrin du Lac, Eden Cap

Annemasse

8 Aristide (Bouygues Immobilier), Les Terrasses d'Hélios, Au Grand Siècle, les Balcons d'Hippolyte, le Hameau des Sources

Seynod

Le Prieuré

Thonon-les-Bains

Les Sources, le Secret d'Amélie, la Châtelaine, Les Coquelicots, l'Émerillon (Akerys)

Parc de l'eau vive (groupe Sagec)

Bourg-en-Bresse

Les Allées Saint-Denis

Villefranche-sur-Saône

Un jardin dans la ville (Nexity)

Montélimar, Divonne-les-Bains

Bourgogne

Dijon

Les Cerisiers d'Hauteville, à Hauteville-les-Dijon (Nexity) ; Cap Natureo, Symphonia, Ever Green, Le Clos du Printemps

Franche-Comté - Alsace - Lorraine

Besançon

La Parisienne, Le Vallon du Jour, Le Carré Colette, Le Murano, Le Clos des Vallières, Le Parc d'Aromance, Le Winston, Les Allées Lagrange, Les Hauts de Battant, Les Hauts de Chazal, Opéra Fontaine, Rive d'O, Vert Speranza, Le Clos des Aubépines, Canopée, Le Domaine de la Fontaine

Montbéliard

Les Terrasses du château

Mulhouse

Frédéric Ier (Akerys)

Belfort

Le Clos des capucins, Louis-Doutey, Le Clos de la Suze (Akerys) ; Les Terrasses de la savoureuse, Les Savourines, Le Cardinal

Colmar

Le Velvet, Domaine du Logelbach

Sélestat

Côté Parc (Kaufman et Broad)

Forbach

Les Brimbelles, Le Clos des Maraîchers (Akerys)

Tomblaine

Belle-Rive, Le Domaine des quatre saisons, Les Terrasses de la Meurthe

Barr, Molsheim, Obernai, Erstein

Droit de réponse

Suite à notre article, François Jouven, président d'Akerys SAS, a souhaité faire usage de son droit de réponse.

C'est avec étonnement qu'Akerys a découvert la « brève » publiée par Monsieur Erwan Seznec le 18 juillet 2009 sur le site internet www.quechoisir.org sous le titre « Loi Scellier - un dérapage programmé ».

Cette brève dresse la liste d'un certain nombre de villes considérées comme « saturées » de programmes en cours d'édification sous le régime de la loi Scellier conférant une réduction d'impôt aux investisseurs en immobilier locatif. Le Crédit Foncier, à l'origine de cette liste, estime que les marchés locatifs de ces communes sont sur-offreurs ou à mettre sous surveillance.

Au sein de cette liste de villes, reprise telle quelle par UFC-Que Choisir, sont mentionnés des noms de programmes d'investissement locatif devant, selon les termes de Monsieur Erwan Seznec, « arriver sur le marché entre fin 2009 et fin 2019 ». Le nom des promoteurs réalisant ces opérations y figure également, lorsqu'il est connu par l'auteur.

Akerys est cité 14 fois pour 25 résidences. Seuls 4 autres promoteurs sont également mentionnés dans la liste, avec une moindre fréquence pour chacun d'eux puisqu'ils édifieraient, pris ensemble, 22 résidences, tandis que 64 résidences sont citées sans attribution de nom de promoteurs. En d'autres termes, Akerys représenteraient 22,5 % des résidences citées à livrer dans les 30 mois qui viennent dans des zones où l'offre locative est déjà saturée. Or, cela n'est pas exact.

Sur les 25 programmes Akerys cités dans cette brève comme devant arriver sur le marché entre 2009 et 2011, il s'avère, après examen, que 23 ont déjà été livrés, que le programme « les jardins d'Enzo » à Salon-de-Provence est en cours de livraison, et enfin qu'un des programmes attribués à Akerys, « la Résidence des Sources » à Thonon-les-Bains, est réalisé par le promoteur Sogerim, et non par Akerys.

Il y a là une présentation manifestement tendancieuse qui laisse à penser que nous allons massivement livrer, dans les 2 ans qui viennent, de nouveaux programmes sur des villes déjà saturées, au sens où l'entend le Crédit Foncier, et que le comportement d'Akerys serait donc irresponsable. Cette brève, qui donne des informations fausses sur les programmes promus et vendus par Akerys, est évidemment préjudiciable à la réputation et au professionnalisme d'Akerys.

Sur 20 résidences déjà livrées entre fin 2006 et mi 2009, le taux d'occupation de 93 % est satisfaisant. Sur 3 autres programmes, « Louis Doutey » à Belfort, « Brimbelles » à Forbach et « Atlantis » à Brest, ce taux n'est pas encore atteint en raison d'une mise sur le marché très récente ou de livraison par tranche dont la dernière vient d'arriver.

Ceci signifie que ces programmes ont tous été lancés à un moment où ces marchés n'étaient pas encore saturés et qu'ils ont trouvé leur place sur le marché locatif. Chacun sait l'importance du choix du moment pour le lancement d'un programme sur des marchés en évolution permanente et les nuances qu'il faut apporter - le Crédit Foncier le fait lui-même - sur la segmentation des marchés.

Au total, tout se passe comme s'il s'agissait pour UFC-Que Choisir de positionner le groupe Akerys comme le principal promoteur en investissement locatif responsable de la saturation de ces zones, et surtout de le faire passer pour malhonnête à l'égard de ses clients investisseurs car ses programmes seraient en cours d'édification dans des villes où la demande locative est trop faible, ce qui est simplement inexact.

En tout état de cause, j'aurais été heureux de pouvoir renseigner utilement Monsieur Seznec s'il m'avait interrogé, avant de publier cette brève sur les 25 programmes concernant Akerys.