Loi AlurQu’en reste-t-il vraiment ?

« Il n’y a aucun détricotage, mais une application réaliste, pragmatique et vigilante de la loi… », déclarait mardi dernier Manuel Valls au « Parisien », à propos d’une révision de la loi Alur. Le ton rassurant employé par le Premier ministre ne trompe guère. On assiste bien aujourd’hui à une remise en cause de plusieurs des principaux chantiers, à commencer par la garantie universelle des loyers (GUL). Pour autant, la loi n’est pas devenue une coquille vide. Certaines mesures importantes en faveur des locataires demeurent… Voici une première synthèse des dispositions qui devraient s’appliquer et de celles qui ont beaucoup moins de chances de voir le jour.

Mesures applicables

La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Depuis, plusieurs mesures régissent déjà l’ensemble des contrats de location, quelle que soit leur date de signature. C’est notamment le cas du délai de prescription pour la réévaluation annuelle du loyer. Le délai est porté à 1 an ; au-delà, le propriétaire ne peut plus rien réclamer.

Le passage à 2 ans du délai de prescription pour la récupération des charges est également en vigueur.

Autres mesures applicables : la mise à disposition du locataire, pendant 6 mois, des justificatifs de charge et la réduction de loyer en cas de travaux entrepris par le propriétaire, au-delà de 21 jours.

D’autres dispositions concernent uniquement les contrats de location conclus après le 27 mars 2014. C’est le cas du nouveau dispositif sur le congé pour vente, avec une protection renforcée des locataires en place : assouplissement des conditions d’âge et de revenus des personnes « protégées » (qu’il est difficile de faire partir) et impossibilité pour les acheteurs de logements occupés de donner immédiatement congé au locataire. C’est aussi le cas de l’abaissement du délai de restitution de la caution à 1 mois et de la fixation de pénalités au-delà (équivalant à 10 % de loyer par mois de retard).

Mesures sauvées pour l’instant

Le décret établissant la liste limitative des documents qui peuvent être réclamés au locataire reste attendu. Il devrait, selon toutes probabilités, être adopté à la rentrée et mettre fin aux nombreux abus constatés par l’UFC Que-Choisir sur ce point.

S’agissant des syndics de copropriété, le gouvernement ne devrait pas non plus revenir sur le principe fondamental d’une liste limitative des charges exceptionnelles (tous ces frais facturés en plus des honoraires de base payés au syndic). Le décret qui doit fixer la liste des frais particuliers pouvant donner lieu à une rémunération supplémentaire est ainsi attendu pour le mois d’octobre ou novembre 2014.

Mesures incertaines

Les inquiétudes qui pèsent sur la GUL (garantie universelle des loyers), l’encadrement des loyers et le plafonnement des honoraires des agences immobilières sont en revanche beaucoup plus lourdes.

Il serait ainsi déjà quasiment acquis que la GUL (censée remplacer la caution exigée par les propriétaires aux locataires) ne devrait concerner que les jeunes… Sans que l’on sache d’ailleurs quand et comment ce dispositif « amaigri » pourrait s’appliquer ! Car la question de son financement pose toujours problème… Depuis le début, Bercy renâcle devant les dépenses supplémentaires liées à la GUL. Avec l’annonce de la relance du dispositif en faveur de l’investissement locatif par Sylvia Pinel, la question devient encore plus problématique. La perspective de puiser dans les crédits dégagés par la fin du système de défiscalisation Scellier (et son remplacement par un Duflot plus restrictif) s’éloigne déjà…

La mesure phare de Duflot, l’encadrement des loyers, a également du plomb dans l’aile. En évoquant « un souci d’équilibre entre la protection du locataire et la rentabilité pour les bailleurs et investisseurs », Manuel Valls semble adopter une position pour le moins « assouplie ». La censure du Conseil constitutionnel en mars 2014 avait déjà sévèrement porté atteinte au mécanisme. Le Conseil avait en effet condamné la possibilité pour les préfets d’abaisser localement le niveau de plafonnement. En outre, pour être viable, le dispositif implique que l’on puisse établir un loyer médian de référence (le plafond est établi à partir de cette base). Il est donc impératif de disposer de données fiables pour fixer ce loyer de référence. Or, depuis l’adoption de la loi Alur, le gouvernement n’a guère avancé sur le dossier de la fiabilisation des données (en principe fournies par les agences immobilières).

Reste enfin à savoir quelle sera la position du gouvernement concernant le plafonnement des honoraires de location à la charge des locataires. Les professionnels de l’immobilier exercent en effet actuellement une très forte pression sur le gouvernement pour que les plafonds soient revus à la hausse… Avec un argument récurrent qu’il est difficile de mesurer : le nombre d’emplois que la disposition pourrait faire perdre à la profession.