De nombreux DPE invalides à compter du 1er janvier

C’est un point à ne pas oublier si vous projetez de vendre votre bien dans les prochains mois. À compter du 1^er janvier 2025, les diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 31 juillet 2021 ne seront plus valables. Les propriétaires concernés devront en joindre un nouveau à la promesse de vente ou au contrat de location.

En théorie pourtant, ce diagnostic, qui évalue la performance énergétique de votre bien, le classant de A à G, est valide 10 ans. Mais la méthode de calcul du DPE a fortement évolué en juillet 2021. Exit le système des factures, qui consistait à évaluer la consommation énergétique annuelle d’un bien en s’appuyant sur les factures des 3 dernières années. C’est très peu fiable, car ces factures dépendent du nombre de personnes composant le foyer et de leurs habitudes de vie. Une seule méthode est désormais retenue pour tous les logements quel que soit leur âge : la « 3CL », qui a en outre été étoffée pour accroître sa robustesse.

Des mauvaises surprises à la clé ?

Pour éviter d’avoir des DPE caducs par rapport à cette nouvelle réglementation, le gouvernement a décidé de raccourcir la durée de validité des DPE réalisés avant juillet 2021. Ceux réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient déjà plus valables depuis le 31 décembre 2022.

Forcément, ces nouveaux DPE vont faire changer de nombreux logements de classe énergétique. « Dans la grande majorité des cas », indique même Hassad Mouheb, président de Fed Experts, fédération regroupant des acteurs de l’efficacité énergétique et du contrôle technique du bâti. « La méthode actuelle de calcul du DPE n’a vraiment plus rien à voir avec celle sur facture, mais même la méthode 3CL a été beaucoup renforcée depuis juillet 2021, rappelle-t-il. Bien plus de paramètres sont désormais pris en compte, comme la présence ou non d’ombres portées sur le bien ou le confort d’été. Mais, même sur les caractéristiques techniques du bâtiment, le logiciel de calcul intègre désormais une palette de possibilités bien plus étoffées. Sur les isolants par exemple, le diagnostiqueur a bien plus de choix que par le passé. »

Il n’est pas impossible que des réactualisations de ces DPE débouchent sur de bonnes surprises, le bien gagnant une ou plusieurs classes. Mais, ce renforcement de méthode depuis mi-2021 visant surtout à mieux évaluer les déperditions d’énergie, il est probable que l’effet soit le plus souvent inverse. Mieux vaut donc s’y préparer. Les conséquences d’un déclassement peuvent être lourdes, notamment sur la valeur du bien, de plus en plus sensible à la note du DPE.

L’obligation d’audit énergétique bientôt étendue aux logements classés E

Ce n’est pas le seul changement au 1^er janvier prochain sur cette thématique des diagnostics énergétiques. Ça bouge aussi du côté des audits énergétiques, ces DPE « améliorés » qui dressent un état des lieux plus détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement, notamment en préconisant des scénarios de travaux. Depuis le 1^er avril 2023, les maisons individuelles (et immeubles appartenant à un seul propriétaire) les plus énergivores, les G et les F, doivent joindre un audit énergétique, en plus du DPE, à la promesse de vente. À compter de l’an prochain, l’obligation s’étendra aux logements classés E, soit près de 6,5 millions de logements (21,4 % du parc français) selon les chiffres (fin 2023) du commissariat au développement durable.

Un prix du DPE en hausse…

Ces changements réglementaires s’inscrivent dans un contexte où le prix de ces diagnostics augmente depuis juillet. « Pas tant pour l’audit énergétique [dont le prix se situe généralement entre 500 et 1 000 €, NDLR], précise Yannick Ainouche, président de la CDI-Fnaim, fédération professionnelle de diagnostiqueurs. En revanche, la hausse de tarif est de l’ordre de 15 % pour les DPE. » Difficile de proposer des montants précis tant le prix d’un DPE varie d’un logement à l’autre, notamment en fonction de sa superficie. L’Ademe donne toutefois une fourchette qui était comprise, jusque-là, entre 100 et 250 €.

La profession justifie cette hausse par l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations, en juillet dernier, renforçant les compétences demandées aux diagnostiqueurs. « La formation est plus poussée, les contrôles sont renforcés, le renouvellement de certification plus régulier, détaille Yannick Ainouche. Ces changements, positifs, ont néanmoins un impact financier pour les diagnostiqueurs. »

D’autres changements à venir sur le DPE ?

C’est encore très flou, mais dans son discours de politique générale, le 1^er octobre, Michel Barnier a fait quelques annonces sur le DPE. Il sera « simplifié » et le calendrier « adapté », a précisé le Premier ministre. Par « calendrier », il faut supposer que le chef du gouvernement faisait allusion à l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Dans les textes actuels, cette interdiction s’appliquera aux logements classés G à partir du 1^er janvier 2025, puis aux F en 2028 et enfin aux E en 2034. Faut-il donc s’attendre à des reports ? Lors du même discours, Michel Barnier a estimé que « nous devons faire plus pour lutter contre le changement climatique ».