Investissement locatifLes plafonds applicables en 2025

Les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif défiscalisé imposent tous de respecter un plafond de loyer. En Pinel, en Denormandie et en Loc’Avantages, vous devez aussi choisir un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains montants. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1^er janvier. Vous devez respecter les plafonds de l’année en cours lorsque vous concluez un nouveau bail ou renouvelez un bail existant, faute de quoi le fisc peut remettre en cause votre réduction d’impôt.

Plafonds de loyer : hausse de 3,26 %

Pour un bail conclu en 2025 en Pinel ou en Denormandie, le plafond mensuel de loyer (hors charges) est revalorisé de 3,26 % par rapport à celui applicable en 2024. Soit l’équivalent de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) intervenue entre le second trimestre 2023 (140,59) et le second trimestre 2024 (145,17). Il diffère selon la zone où est situé le bien (voir le tableau ci-dessous). Rappelons que le Pinel est réservé aux investissements dans l’immobilier neuf réalisés dans les zones tendues du territoire, le Denormandie aux investissements dans l’ancien avec travaux réalisés dans les communes à l’habitat dégradé listées par arrêté.

Plafonds de loyer Pinel et Denormandie*

Le plafond de loyer à respecter en Loc’Avantages n’est pas fixé par zone mais à partir des loyers réels observés localement, auxquels sont appliqués une décote de 15 %, 30 % ou 45 % selon le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Les plafonds fixés lors de la création du dispositif en 2022 sont normalement revalorisés chaque 1^er janvier par arrêté publié en décembre de l’année précédente. Mais l’arrêté fixant les plafonds de loyer à respecter en 2025 a été publié avec retard le 14 février 2025. Les nouveaux plafonds sont donc applicables uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 15 février 2025 (les plafonds de 2024 restent applicables aux baux conclus ou renouvelés entre le 1^er janvier et le 14 février 2025). Ils sont également revalorisés de 3,26 % et sont consultables, ville par ville, sur le site officiel Légifrance. Rappelons que Loc’Avantages est réservé aux propriétaires qui concluent une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en vue de louer à des locataires modestes moyennant un loyer « abordable ». Il s’applique sur tout le territoire.

Bon à savoir Le dispositif Pinel n’est pas reconduit en 2025, il s’applique uniquement aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. En revanche, le dispositif Loc’Avantages a été prorogé de trois ans par la loi de finances, jusque fin 2027. C’est également l’échéance du Denormandie.

Plafonds de ressources : hausse de 1,1 %

Les dispositifs Pinel, Denormandie et Loc’Avantages sont destinés à augmenter l’offre locative pour les ménages aux ressources intermédiaires, le dernier comporte également un volet social destiné à favoriser la location aux ménages modestes ou très modestes. Vous devez louer à des locataires dont le revenu fiscal de référence (RFR, il est inscrit sur leur avis d’imposition) ne dépasse pas certains plafonds. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2025, ils sont revalorisés de 1,10 % par rapport aux plafonds de ressources applicables en 2024. Soit l’équivalent de la hausse de l’indice des prix à la consommation hors tabac constatée entre octobre 2024 (118,83) et octobre 2023 (117,54).

Pinel, Denormandie et Loc’Avantages en secteur intermédiaire

Loc’Avantages en secteur social

Loc’Avantages en secteur très social

Anciens dispositifs : attention à la date limite

Un bornage a été mis en place pour les anciens dispositifs en faveur de l’investissement locatif. La loi fixe une date limite soit d'achèvement du logement ou des travaux, soit de prorogation de la convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), au-delà de laquelle il n’est ou ne sera plus possible d’opter pour leur application ou pour leur reconduction. Évidemment, si vous avez opté pour l’un d’entre eux et si votre engagement de louer court toujours, vous devez respecter ces plafonds de loyers et de ressources des locataires le cas échéant. Les plafonds en vigueur en 2025 sont aussi revalorisés de 3,26 % (loyers) et de 1,1 % (ressources), sauf exception.