Investissement locatifLe dispositif Cosse fait peau neuve

Depuis 2017, les propriétaires d’un logement situé en zone « tendue » peuvent le donner en location dans le cadre du dispositif Cosse, également appelé « Louer abordable ». Ils doivent pour cela conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), par laquelle ils s’engagent à louer pendant au moins 6 ans à un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer inférieur au prix du marché. En contrepartie, ils bénéficient d’une déduction spécifique imputable sur leurs loyers imposables, qui s’ajoute à leurs charges déductibles (frais de gestion, primes d’assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Le taux de cette déduction est compris entre 15 % et 85 % selon la localisation du logement et les efforts consentis sur le loyer (location en secteur intermédiaire, social ou très social).

Transformation de la déduction en réduction d’impôt

Le dispositif Cosse devait disparaitre fin 2022 mais le législateur a décidé de le proroger jusqu’en décembre 2024, dans le cadre du vote de la loi de finances pour 2022. Il a également décidé de transformer l’avantage fiscal en réduction d’impôt, pour les conventions enregistrées par l’Anah à partir du 1^er mars 2022. Renommé Loc’Avantages, le nouveau dispositif est destiné à inciter davantage de propriétaires à louer à des locataires modestes. Grâce à cette évolution, tous les bailleurs pourront réduire leurs impôts dans les mêmes proportions, alors que la déduction spécifique actuelle leur procure des économies variables selon leur taux d’imposition.

Bon à savoir. La plateforme de l’Anah dédiée au dépôt des conventions Loc’Avantages ouvrira le 1^er avril 2022. Pour les baux conclus entre le 1^er janvier et le 28 février 2022, le dépôt devra intervenir avant le 1^er mai, et pour les baux conclus à partir du 1^er mars prochain, le dépôt devra intervenir dans un délai de deux mois.

La réduction d’impôt sera calculée sur les loyers bruts encaissés chaque année, pendant toute la durée d’application de la convention. Si, à cette date, le contrat de location se poursuit, elle sera maintenue jusqu’au terme du bail en cours. En cas de location d’un logement détenu en indivision ou via une société civile immobilière (SCI), chaque indivisaire ou associé bénéficiera de la réduction à proportion de ses droits dans l’indivision ou la société.

Son taux sera le même quelle que soit la situation géographique du bien : 15 % en cas de location en secteur intermédiaire, 35 % en cas de location en secteur social. Toutefois, en cas de recours à un organisme agréé par l’État qui se charge de la gestion locative (formule dite d’intermédiation locative), la réduction sera portée à 20 % en secteur intermédiaire, à 40 % en secteur social, et elle atteindra 65 % en cas de location en secteur très social.

Bon à savoir : Le bonus fiscal compensera largement la décote de loyer accordée au locataire, soit environ 15 % des prix du marché en cas de location en secteur intermédiaire, 30 % en secteur social et 45 % en secteur très social (les plafonds de loyers seront fixés au niveau local et non plus selon un zonage national, afin de mieux coller aux réalités du marché). Dans de nombreux cas, il permettra même d’encaisser un revenu locatif net d’impôt supérieur à celui perçu en cas de location hors dispositif Loc’Avantages.

Maintien des autres conditions du dispositif

Comme aujourd’hui, le propriétaire ne pourra pas louer en Loc’Avantages à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant. Si le logement appartient à une SCI, la location ne pourra pas non plus être consentie à ses associés ou à leurs proches. Par ailleurs, si le logement est déjà occupé, le propriétaire ne pourra opter pour le nouveau dispositif que lors du renouvellement du bail du locataire en place (à condition que ses ressources ne dépassent pas les plafonds imposés), ou lors de la signature d’un nouveau bail avec un autre locataire.

Le logement devra également toujours respecter un certain niveau de performance énergétique, qui sera fixé prochainement par arrêté ministériel. Rappelons qu’actuellement, seuls les logements dont la consommation en énergie primaire (chauffage, eau chaude et refroidissement) est inférieure à 331 kWh par m² et par an sont éligibles au dispositif Cosse.

Evidemment, le non-respect de l’engagement de location ou la cession du logement (ou des titres de la SCI propriétaire) pendant la période couverte par la convention Anah entraînera la remise en cause des réductions d’impôt déjà obtenues. Celles-ci devront alors être remboursées avec pénalités. Par exception, toutefois, aucune reprise n’interviendra si le non-respect des engagements est lié à l’invalidité, au licenciement ou au décès du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de pacs soumis à imposition commune.

Bon à savoir : La loi de finances pour 2022 proroge également le dispositif Censi-Bouvard (investissement locatif dans une résidence-services étudiante ou senior) jusque fin 2022, le dispositif Denormandie (investissement location dans l’ancien à rénover) jusque fin 2023, et le dispositif Pinel « Breton » (investissement locatif dans le neuf ou assimilé) jusque fin 2024.