Impôts locauxLa taxe sur les logements vacants s’alourdit en 2023

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, vous êtes désormais totalement exonéré de la taxe d’habitation pour ce bien. Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, en revanche, vous restez soumis à la taxe d’habitation correspondante. Peu importe que vous ne l’occupiez pas, que vous l’utilisiez uniquement pendant les vacances ou que vous la louiez de manière saisonnière, la taxe est due si votre résidence secondaire est pourvue d'un ameublement suffisant pour en permettre l'occupation effective.

Par contre, si elle est vide de tout mobilier et qu’elle reste inoccupée, vous échappez normalement à la taxe d’habitation sur ce bien. Mais vous pouvez alors être soumis :

• à la taxe sur les logements vacants (TLV) s’il est situé dans une zone tendue ;
• ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’il est situé en zone non tendue.

L’application de la TLV et de la THLV

En principe, la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit aux logements vides et inoccupés depuis plus de 1 an au 1^er janvier de l'année d'imposition, situés dans les communes appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Jusqu’à présent, 28 agglomérations et un peu plus de 1 100 communes étaient concernées sur l’ensemble du territoire. Seuls les propriétaires pouvant justifier d’une occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l’année ou d’une vacance indépendante de leur volonté (bien mis en location ou en vente et ne trouvant pas preneur, par exemple) pouvaient y échapper.

Les communes non concernées par la TLV peuvent aussi instituer, sur délibération, une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) afin que les logements vacants situés dans leur périmètre n’échappent pas à toute imposition (ils ne sont soumis ni à la taxe d’habitation car ils ne sont pas non meublés, ni à la TLV car ils sont en zone non tendue). Cette taxe s’applique alors aux logements vides et inoccupés depuis plus de 2 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition, la vacance s’appréciant comme pour la TLV.

L’extension du périmètre de la TLV

La loi de finances pour 2023 ajoute une nouvelle catégorie de communes à la liste de celles soumises à la TLV. Désormais, cette taxe s’applique aussi de plein droit dans toutes les communes qui connaissent des tensions locatives, même si elles ne font pas partie d’une grande agglomération. De plus, de nouveaux critères sont retenus pour apprécier ces tensions. En plus du niveau élevé des loyers et des prix des logements anciens, la proportion élevée de résidences secondaires est également désormais prise en compte. Résultat, à compter de cette année, la plupart des communes touristiques dans lesquelles les habitants ont du mal à se loger seront soumises à la TLV, y compris celles situées dans une petite agglomération.

Évidemment, cette extension du périmètre de la TLV va restreindre le champ d’application de la THLV, celle-ci ne pouvant être instituée qu’en dehors des zones tendues. Mais attention, pour permettre aux communes situées dans les zones qui restent considérées comme non tendues de la mettre en place dès 2023 si elles ne l'ont pas déjà fait, la loi de finances les autorise exceptionnellement à délibérer en ce sens jusqu’au 28 février prochain (alors que la délibération doit normalement intervenir avant le 1^er octobre pour être applicable l’année suivante). Le nombre de propriétaires soumis à la THLV cette année pourrait donc augmenter, bien que son périmètre d’application soit désormais restreint.

Bon à savoir. Les communes éligibles à la TLV peuvent également instituer une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires, comprise entre 5 et 60 % de la part leur revenant. Mécaniquement, l’extension du périmètre de la TLV va entraîner un élargissement des communes pouvant instituer cette surtaxe. Et là encore, ces dernières ont jusqu’au 28 février 2023 pour la mettre en place dès cette année. En 2022, 255 communes l’ont instituée, dont plus de la moitié appartiennent aux régions Provence-Alpes-Côte d'Azur et Île-de-France et dont 73 au taux maximum de 60 %. Leur nombre devrait augmenter cette année.

La hausse du taux d’imposition de la TLV

La taxe sur les logements vacants est calculée sur la base de la valeur locative des logements, laquelle est revalorisée de 7,1 % en 2023. Son taux d’imposition est aussi fortement relevé à compter de cette année :

• il passe de 12,5 % à 17 % la première année ;
• et de 25 % à 34 % à compter de la deuxième année.

En clair, la TLV 2023 sera calculée sur une assiette revalorisée de plus de 7 %, et à un taux relevé de 36 %. Un propriétaire imposé sur une base de 3 000 € en 2022 sera taxé sur 3 201 € cette année, et il payera 1 091 € en décembre 2023 (3 201 € x 34 %), contre 750 € en décembre 2022 (3 000 € x 25 %). Soit une hausse de 45,5 % en 1 an !

Les redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de son éventuelle surtaxe, ainsi que ceux soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), vont aussi voir leur facture grimper d’au moins 7,5 % en 2023, ces taxes étant également assises sur les valeurs locatives cadastrales. À moins d’être propriétaire dans une des rares communes à avoir décidé de baisser ses taux d’imposition cette année !

Bon à savoir. Jusqu’à présent, certains propriétaires préféraient déclarer leur résidence secondaire comme logement vacant pour ne pas payer la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le relèvement des taux d’imposition de la TLV devrait les dissuader de recourir à cette stratégie d’optimisation fiscale.