Impôt sur la fortune immobilière (IFI)Comment obtenir une décote en 2025

Les incertitudes politiques actuelles n’empêcheront pas le fisc de vous réclamer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) l’an prochain. Pas le choix, si la valeur de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros le 1^er janvier 2025, vous devrez joindre une déclaration de patrimoine (n° 2042-IFI) à votre déclaration de revenus (n° 2042) au printemps, et vous devrez payer votre IFI en septembre.

Il est désormais trop tard pour céder un bien afin de faire fondre la note car l’opération deviendra effective après le 1^er janvier, date retenue pour apprécier votre patrimoine imposable. Vous pouvez néanmoins, pour l’alléger, imputer une décote sur la valeur de vos biens occupés, loués, vétustes, détenus en indivision ou via une société civile immobilière (SCI). Elle vous permettra de réduire sensiblement votre base taxable, donc l’impôt à payer. Vous le réduirez même doublement si vous avez aussi droit à une décote d’IFI.

30 % d’abattement pour la résidence principale

Vos actifs immobiliers devront être déclarés pour leur valeur vénale au 1^er janvier 2025, c’est-à-dire pour le prix auquel vous auriez pu les vendre à cette date. Les biens que vous occupez (résidence principale ou secondaire) devront être évalués pour leur valeur libre de toute occupation, sans appliquer aucune décote. Par contre, vous pourrez imputer un abattement de 30 % sur la valeur de votre résidence principale (le logement que vous habitez la majeure partie de l’année). Si vous en possédez plusieurs occupés alternativement, vous l’appliquerez sur celui qui est exonéré de taxe d’habitation ou pour lequel vous avez bénéficié d’un crédit d’impôt pour travaux. Si vous vivez dans un logement distinct de celui de votre conjoint, vous l’appliquerez sur un seul, sauf si vous êtes imposés séparément.

Vous aurez aussi droit à cet abattement de 30 % si vous êtes uniquement usufruitier de votre résidence principale ou titulaire d’un simple droit d’usage et d’habitation, car vous restez imposable sur sa valeur en pleine propriété. Vous pourrez également l’appliquer si vous êtes propriétaire d’un logement hérité de vos parents, occupé comme résidence principale par votre père ou votre mère le 1^er janvier 2025 au titre du droit temporaire au logement du conjoint survivant. En revanche, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) dont vous êtes associé, vous ne pourrez pas l’appliquer sur la valeur de vos parts sociales représentatives de ce logement. Vos titres pourront néanmoins faire l’objet d’une décote (voir plus loin).

5 % à 40 % de décote pour les autres biens

Pour évaluer votre patrimoine imposable, la méthode par comparaison est celle qui a les faveurs du fisc. Elle consiste à retenir le prix de vente des dernières transactions de biens comparables aux vôtres. Une méthode difficile à mettre en œuvre lorsque vous ne trouvez pas de ventes récentes de biens en tous points identiques aux vôtres. Dans ce cas, vous disposez d’une certaine marge de manœuvre pour les évaluer à leur juste prix.

Location

Le prix de vente d’un bien donné en location est généralement plus faible que son prix libre de toute occupation. En conséquence, vous pourrez appliquer une décote sur sa valeur vénale au 1^er janvier, d’autant plus élevée que la location est contraignante et que la durée restante du bail est longue. Pour un logement loué à usage de résidence principale, elle pourra grimper jusqu’à 10 % s’il est loué meublé, 20 % s’il est loué vide et 40 % s’il est encore soumis à la loi de 1948. Pour les biens loués par bail commercial, professionnel ou rural, vous déduirez une décote de 10 à 20 %, un peu plus si le locataire est protégé (bail commercial ou emphytéotique).

Bon à savoir Vous pourrez majorer votre décote si le bien loué est vétuste et si son évaluation repose sur la comparaison avec des biens en bon état. Vous ne pourrez en revanche appliquer aucune décote sur la valeur de vos biens donnés en location meublée saisonnière ou prêtés gratuitement à un enfant étudiant.

Indivision

Les biens détenus à plusieurs, dans le cadre d’une indivision, imposent plus de contraintes (pour leur gestion) et vous placent dans une situation précaire (l’indivision peut être partagée à tout moment en justice). En conséquence, vous pourrez appliquer une décote sur la valeur vénale de votre quote-part d’indivision, d’autant plus élevée que les difficultés de gestion sont grandes : 5 % pour une indivision ne posant pas de problème, 10 à 20 % pour une indivision successorale conflictuelle. Évitez d’aller au-delà pour ne pas attirer l’attention du fisc !

Bon à savoir La décote s’applique que les biens en indivision appartiennent aux membres d’un même foyer fiscal ou pas. Les couples soumis à imposition commune ne peuvent cependant pas l’appliquer sur la valeur de leur résidence principale indivise car elle bénéficie d’un abattement de 30 %.

SCI

Si vous êtes associé d’une société civile immobilière (SCI), vos parts sociales sont soumises à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus par la société. Mais elles valent moins que les biens qu’elles représentent car elles sont moins faciles à vendre. En conséquence, vous pourrez appliquer une décote de 10 % sur leur valeur imposable pour tenir compte de leur illiquidité. Vous pourrez même appliquer une décote supplémentaire de 10 % si vous êtes associé minoritaire pour tenir compte de vos pouvoirs limités.

Bon à savoir Si vous détenez votre résidence principale via une SCI, vous pouvez appliquer une décote de 10 % sur la valeur de vos parts représentative de ce logement car vous l’occupez. Mais vous n’avez pas droit à l’abattement de 30 % prévu en cas de détention directe.

Décote d’IFI pour les petits patrimoines

Spécificité de l’IFI, il est dû si la valeur nette de votre immobilier imposable dépasse 1,3 million d’euros, mais vous êtes taxé dès 800 000 € de patrimoine. Vous aurez toutefois droit à une décote d’IFI en 2025 si votre patrimoine net taxable est inférieur à 1,4 million d’euros. Elle sera égale à la différence entre 17 500 € et 1,25 % de son montant. Par exemple, si votre patrimoine net est de 1,35 million d’euros, votre IFI brut s’élèvera à 2 850 € mais vous aurez droit à une décote de 625 € (17 500 - 1,25 % x 1,35 million). Elle sera déduite par le fisc et vous ne payerez que 2 225 € fin 2025.

Si vous dépassez de peu le seuil d’imposition à l’IFI, le jeu des abattements et des décotes de patrimoine vous aidera à bénéficier d’une décote d’IFI. Si vous avez un gros patrimoine imposable, il vous aidera à réduire votre taux d’imposition. Par exemple, si vous avez une résidence principale évaluée à 1,5 million d’euros et 5 biens loués valant 300 000 € chacun, votre patrimoine taxable passera de 3 millions à 2,25 millions après imputation de l’abattement de 30 % sur la première et d’une décote de 20 % sur les seconds. Vous subirez l’IFI au taux de 0,7 % en 2025 au lieu de 1 %, ne payerez que 9 150 € au lieu de 15 690 €, et vous aurez réduit la facture de plus de 40 % !