Immobilier défiscaliséLes dispositifs qui disparaissent et ceux qui sont prolongés en 2024

Depuis 30 ans, de nombreuses lois de défiscalisation se sont succédé pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. Généralement affublées du nom du ministre du Logement qui les a promulguées (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Duflot, Pinel, etc.), elles reposent toutes sur le même principe : accorder un avantage fiscal en contrepartie de l’engagement de louer moins cher que les prix du marché pendant une certaine durée. Un bon deal pour les investisseurs car les économies d’impôt réalisées sont le plus souvent supérieures au manque à gagner sur les loyers. Mais un deal coûteux pour les finances publiques, en particulier ces dernières années, car les derniers dispositifs créés offrent de très généreuses carottes fiscales. Zoom sur ceux qui sont encore en vigueur en 2024 et sur les baisses d’impôt qu’ils sont susceptibles d’apporter.

Pinel pour l’investissement dans le neuf

Lancé en 2014 à la place du dispositif Duflot, le Pinel est destiné à développer la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire. Il disparaîtra à la fin de l’année, il reste donc un peu moins d’un an pour en profiter. Vous devrez louer le logement acquis non meublé à usage de résidence principale pendant au moins 6 ans, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond et moyennant un loyer inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché.

En contrepartie, vous aurez droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 9 % du prix de votre acquisition (plafonné à 5 500 €/m² et globalement à 300 000 €) étalée sur 6 ans. Elle grimpera à 12 % si vous vous engagez à louer pendant 9 ans et à 14 % si vous louez 3 années de plus. Le bonus sera encore plus généreux en cas d’opération éligible à la variante Pinel+, c’est-à-dire si vous investissez dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (liste consultable sur le site sig.ville.gouv.fr) ou achetez un logement offrant des performances énergétiques et environnementales supérieures à la réglementation en vigueur : il atteindra alors 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

 Bon à savoir  Outre-mer, la réduction d’impôt Pinel est égale 20 % sur 6 ans, 23 % sur 9 ans et 25 % sur 12 ans pour les investissements réalisés en 2024. Et à 23 %, 29 % et 32 % en Pinel+.

Denormandie pour l’ancien avec travaux

Lancé en 2019, le dispositif Denormandie devait disparaître fin 2023 mais il a été prorogé jusqu’en 2026. Pour le moment, il n’a séduit qu’un petit nombre d’investisseurs. Calqué sur le Pinel, il vise à encourager l’investissement dans les logements anciens en mauvais état nécessitant des travaux d’amélioration ou de rénovation. L’achat peut être réalisé avant ou après travaux, mais ceux-ci doivent dans tous les cas représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif n’est pas applicable dans les zones tendues du territoire mais uniquement dans les communes ayant d’importants besoins de réhabilitation de l’habitat en centre-ville (liste fixée par un arrêté du 26 mars 2019).

L’engagement locatif est le même qu’en Pinel, les plafonds de ressources des locataires et de loyers aussi. La réduction d’impôt est également calculée sur le prix de l’investissement (travaux compris) plafonné à 300 000 €, et son taux est identique à celui du dispositif Pinel+ : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans en métropole ; 23 %, 29 % ou 32 % outre-mer.

 Bon à savoir  Vous pouvez investir en Pinel et en Denormandie de manière indirecte, en souscrivant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales ». Moins onéreux et contraignant qu’un investissement direct, ce placement dans la pierre-papier ouvre droit à la même réduction d’impôt.

Loc’Avantages pour louer abordable

Lancé en mars 2022 à la place du dispositif Cosse, le Loc’Avantages disparaîtra aussi fin 2024, faute d’avoir trouvé sa cible. Il faut dire qu’il impose de nombreuses contraintes aux propriétaires, notamment celle de conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) d’une durée de 6 ans. Loc’Avantages ne vise pas à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif (comme le Pinel et le Denormandie), il vise à inciter ceux qui sont déjà propriétaires d’un logement à le remettre sur le marché moyennant un loyer abordable. Trois niveaux de conventionnement sont possibles :

• location en secteur intermédiaire (baisse de loyer de 15 % et locataires aux revenus moyens) ;
• social (baisse de loyer de 30 % et locataires modestes) ;
• ou très social via une agence immobilière à vocation sociale (AIVS, baisse de loyer de 45 % et locataires très modestes).

En contrepartie, vous aurez droit à une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts encaissés pendant toute la durée de la convention (soit 6 ans). Elle sera égale à 15 % en cas de location intermédiaire (20 % en cas de location via une AIVS), à 35 % en cas de location sociale (40 % en cas de location via une AIVS) et à 65 % en cas de location très sociale (obligatoirement via une AIVS).

 Bon à savoir  Avant de vous lancer, vérifiez que le delta entre le loyer de marché et le plafond de loyer applicable pour votre bien est conforme aux 15 %, 30 % ou 45 % annoncés par les pouvoirs publics. S’il est supérieur, votre réduction d’impôt servira plus à compenser vos pertes qu’à doper la rentabilité de votre location. Intégrez aussi dans l’équation les économies d’impôt que vous réaliserez en louant moins cher que les prix du marché. Elles seront d’autant plus importantes que vous êtes fortement imposé.