Immobilier défiscaliséLe dispositif Denormandie est prolongé et étendu aux copropriétés en difficulté

Le dispositif Denormandie a été créé en 2019 pour encourager l’investissement des particuliers dans les logements anciens en mauvais état nécessitant des travaux d’amélioration ou de rénovation. Extension du dispositif Pinel, dont il partage les principales caractéristiques, il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de l’investissement (travaux compris) plafonné à 300 000 €. En contrepartie, l’investisseur doit louer nu à usage de résidence principale pendant une certaine durée dans des conditions encadrées par la loi.

Prolongation jusqu’en 2027

Le Denormandie a peu séduit depuis sa mise en place. Principal défaut, il ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire comme Loc’Avantages, ni dans les zones tendues comme Pinel, mais uniquement dans un peu plus de 1 700 communes. Seuls les investissements réalisés dans les villes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, dans celles inscrites dans le plan « Action cœur de ville » et dans celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) peuvent en bénéficier.

Il devait disparaître fin 2023, mais les pouvoirs publics ont décidé de le prolonger jusqu’à fin 2026 dans le cadre de la loi de finances pour 2024, histoire de lui donner une seconde chance. À son tour, la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé adoptée en avril 2024 a décidé de le prolonger de 1 année de plus, jusqu’au 31 décembre 2027. Elle a surtout prévu d’étendre son application aux copropriétés en grande difficulté situées sur l’ensemble du territoire.

 Bon à savoir  l’investissement Denormandie peut être réalisé en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une société civile immobilière (SCI) par exemple. Ou via la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales ».

Extension aux copropriétés en difficulté

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux investissements réalisés dans les logements anciens situés dans les copropriétés le plus en difficulté. Sont visées les copropriétés en grave difficulté financière faisant l’objet d’une procédure judiciaire d’administration provisoire et celles qui sont incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées. Cette extension vise tous les immeubles collectifs d’habitation qui sont dans cette situation, qu’ils soient situés en métropole ou outre-mer.

En clair, vous pourrez opter pour le Denormandie, et bénéficier de sa réduction d’impôt, si vous investissez dans un logement ancien nécessitant des travaux (ou dans un logement déjà rénové) situé dans une telle copropriété entre le 11 avril 2024 et le 31 décembre 2027. En revanche, l’extension ne concerne pas les autres investissements normalement éligibles au dispositif, à savoir les locaux non affectés à l’habitation acquis pour être transformés en logements ou acquis après transformation en logements.

 Bon à savoir  cet aménagement rend plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires éligibles au dispositif, un peu partout en France. Selon le Fichier des logements à la commune (FILOCOM), plus de 110 000 copropriétés sont particulièrement fragiles, ce qui représente plus de 1,5 million de logements. L’Île-de-France et la région Sud–Provence-Alpes-Côte d’Azur regroupent le plus grand nombre de copropriétés en difficulté.

Contraintes et avantages du denormandie

En Denormandie, le montant des travaux doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Par exemple, si vous achetez un appartement 120 000 € frais compris, vous devez faire réaliser au minimum 40 000 € de travaux [(120 000 € + 40 000 €) × 25 % = 40 000 €]. Seuls les travaux de création de surfaces, de modernisation, d’aménagement, d’assainissement ou destinés à réaliser des économies d’énergie sont pris en compte pour apprécier cette condition. En métropole, ils doivent permettre de réduire la consommation d’énergie du logement à un niveau inférieur à 331 kWh/m²/an. Obligation supplémentaire, vous devez vous engager vis-à-vis du fisc à louer le bien après travaux pendant au moins 6 ou 9 ans, à un locataire qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal et dont les ressources ne dépassent pas certaines limites, moyennant un loyer plafonné.

C’est à ce prix que vous bénéficierez de la réduction d’impôt Denormandie. Elle sera égale à 12 % du prix de votre investissement retenu dans la double limite de 5 500 €/m² et de 300 000 € si vous vous engagez sur 6 ans, à 18 % si vous vous engagez sur 9 ans, et elle grimpera à 21 % si vous vous engagez à louer pendant 12 ans. Des taux portés respectivement à 23, 29 et 32 % en cas d’investissement outre-mer. Le bonus s’imputera par parts égales sur vos impôts pendant la durée de votre engagement de location. Mieux vaut toutefois calibrer votre investissement en fonction de votre charge fiscale, car la part de la réduction annuelle qui dépasse vos impôts sera perdue (elle ne vous sera pas remboursée et ne sera pas reportable sur les années suivantes). Retenez aussi que cette réduction fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer, au même titre que le crédit d’impôt pour emploi à domicile ou frais de garde d’enfant et que la réduction d’impôt pour investissement dans les PME.

 Bon à savoir  le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt moins généreuse que le Denormandie pour les investissements réalisés depuis 2023. Le Pinel disparaîtra définitivement le 31 décembre 2024.