Immobilier défiscalisé (infographie)Beaucoup de déçus parmi les investisseurs

Quel que soit le nom (De Robien, Pinel, Duflot, Besson, Scellier, etc.), les différents dispositifs de défiscalisation immobilière qui se sont succédé au cours des années possèdent le même objectif : inciter, via une carotte fiscale, des particuliers à investir dans l’immobilier locatif (acheter un bien pour le mettre en location). L’État cherche à travers ce soutien à encourager la construction de biens à prix maîtrisés et ainsi à compenser le manque de logements en France. Concrètement, les investisseurs qui respectent les critères de location, de durée et de plafonnement des tarifs pourront déduire de leur assiette fiscale une part importante du montant des loyers perçus. Un avantage qui a séduit des centaines de milliers de consommateurs depuis une trentaine d’années. Reste que tous les programmes d’immobilier défiscalisé ne se valent pas. Comme pour toute opération de promotion immobilière, l’emplacement du logement, le prix d’acquisition et la qualité du bâti sont des critères déterminants pour espérer dégager un bénéfice. Or les investisseurs ne sont pas toujours bien informés de tous ces éléments. De nombreux consommateurs en ont fait les frais dans le passé. Nous avons décidé de connaître le taux de satisfaction des particuliers ayant investi dans l’un de ces dispositifs. Résultat : un score plutôt médiocre.

Les dispositifs de défiscalisation

Les lecteurs ayant répondu à notre questionnaire ont investi dans l’immobilier défiscalisé au cours de ces vingt dernières années. Durant cette période, trois principaux dispositifs ont été mis en œuvre :

• De Robien de 2003 à 2008 ;
• Scellier de 2008 à 2012 ;
• Pinel depuis 2014.

Parmi nos répondants, le pourcentage le plus important a bénéficié du Scellier, un peu devant le Pinel (28 %). Les investisseurs en De Robien, le dispositif le plus ancien, possèdent le plus de recul vis-à-vis de leur opération immobilière et de son rendement

Type de biens

Dans une très grande majorité, les biens achetés en défiscalisation sont des logements neufs en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Les biens sont encore non construits, au mieux en cours de construction, il est donc particulièrement difficile de se rendre compte à l’avance de l’aspect final. Cela ne doit pas pour autant incliner les consommateurs à se rendre à l’argument de certains commerciaux estimant inutile de se déplacer puisqu’il n’y a encore rien à voir ! Au contraire, il est indispensable, même dans le cadre d’un investissement financier, de vérifier sur place l’emplacement, les alentours, l’existence de commerces, transports publics, etc.

Tous programmes confondus, la surface des biens achetés en défiscalisation est un peu plus faible (54 m²) que la surface moyenne des logements collectifs (63 m²) des Français.

Information sur les risques

C’est l’un des grands reproches formulés par les investisseurs : le manque de précision sur les risques de l’opération. Une forte majorité des répondants (57 %) estime ne pas avoir eu d’information correcte sur ce point. Il semble que les commercialisateurs mettent toujours beaucoup plus l’accent sur les rendements possibles que sur les risques de perte. Et qu’un certain nombre d’acheteurs se soient laissés convaincre bien trop vite. 31 % d’entre eux reconnaissent l’avoir été par une publicité ! Pourtant, de nombreux programmes se sont, dans le passé, soldés par une dépréciation du bien acquis, des vacances du logement ou une explosion des charges de copropriété.

Démarches

Près d’une personne sur deux (43 %) estime complexes les démarches pour mener à bien le projet. Il est vrai que la déclaration aux impôts, notamment, doit suivre un formalisme précis pour bénéficier de l’exonération. Il est donc important de rester toujours très vigilant. Dans le cadre de notre questionnaire, on notera que 5 % des investisseurs ont subi un redressement fiscal (sur une partie des exonérations), le plus souvent en raison de déclarations erronées.

Conformité des loyers

Un dispositif défiscalisé se révélera rentable à la double condition que les recettes locatives correspondent aux montants attendus et que le prix du bien ne se dévalorise pas de façon trop importante. Selon les lecteurs interrogés, la première condition n’a pas été remplie dans près de 30 % des cas. Ce sont les investisseurs en De Robien (les plus anciens) qui se sont montrés les plus déçus. Dans ce cas de figure, ils sont en effet 43 % (presque un investisseur sur deux) à estimer le montant des loyers inférieur à leurs attentes. À l’inverse, on compte seulement 14 % de déçus en Pinel, le dispositif le plus récent. Mais tous les programmes Pinel souscrits ne sont pas encore arrivés à terme.

Prix au m2 : surcoût à l’achat

L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien, on le sait. Mais le neuf vendu en programme de défiscalisation est encore plus cher que le neuf traditionnel. En moyenne, le surcoût est de 9 %. Lorsque l’on sait que l’avantage fiscal (l’ensemble des exonérations d’impôts) représente en moyenne 11 % de la valeur d’achat du bien immobilier, on se rend compte que la plus-value liée au dispositif de défiscalisation est presque entièrement mangée par le surcoût d’achat. Apparemment, le coup de pouce fiscal profite, in fine, presque entièrement… aux promoteurs ! On note par ailleurs que les prix d’acquisition des biens défiscalisés sont allés croissant, suivant en cela l’évolution du marché immobilier en France. En moyenne, le prix au m² atteint environ 3 700 € en 2021 (contre environ 2 700 € en 2008).

Satisfaction

Près d’un tiers des personnes interrogées se déclare au final déçu par son investissement dans l’immobilier défiscalisé. Ceux qui pensent le plus que l’opération n’a pas été intéressante sont les investisseurs en De Robien. À noter que c’est dans le cadre de ce programme que l’on a constaté le plus de dérives (mauvais emplacement des biens, mauvais conseils et démarchage très agressif). Les zonages (villes et quartiers éligibles au dispositif) ont d’ailleurs été notablement réaménagés par le gouvernement après ces constats.