Comment connaître le vrai prix d’un bien immobilier

Comment fixer le prix d’un logement que l’on souhaite vendre ? A contrario, comment savoir si le prix d’un bien que l’on souhaite potentiellement acquérir n’est pas surévalué ? Pour cerner le prix le plus juste, en regard d’une conjoncture immobilière actuellement plutôt atone (793 000 transactions fin mai 2024, sur 1 an glissant, contre 1,2 million pour l’année 2021 par exemple), rien de mieux que de s’appuyer sur des outils fiables, gratuits et pour lesquels vous n’avez aucune donnée personnelle (adresse mail notamment) à transmettre, contrairement aux nombreux simulateurs gérés par des réseaux d’annonces ou d’agences immobilières (Seloger.com, Meilleursagents.com…).

Une première base réactualisée deux fois par an

Le premier du genre est une base qui existe depuis 2019, diffusée par la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) à partir des données transmises par les notaires de France. Cette base de données met gratuitement à la disposition de chaque particulier l’ensemble des ventes de biens fonciers bâtis (appartements et maisons) ou non bâtis (parcelles et exploitations) réalisées au cours des 5 dernières années, en métropole ou dans les DOM-TOM (à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte).

Sont indiqués pour chaque transaction, sa date, sa nature et son prix (hors éventuelle commission d’un agent immobilier sauf si cette dernière est à la charge du vendeur et hors frais de notaire). Sont également mentionnés l'adresse du bien, ses références cadastrales et certains éléments caractéristiques (surface réelle bâtie, type de local pour les locaux, nature de culture et nature de culture spéciale pour les terrains non bâtis). Cette base, qui a récemment fait peau neuve, est désormais accessible en ligne via explore.data.gouv.fr/fr/immobilier : selon la DGFIP, elle est mise à jour deux fois par an, en avril et octobre. Sous un aspect graphique différent, cette base est également et intégralement accessible sur immonot.com, site regroupant les annonces immobilières des notaires.

Un second outil accessible sur le site des impôts

Un autre outil, dénommé « Patrim », est accessible par n’importe quel contribuable à partir de son espace sécurisé sur impots.gouv.fr, via la rubrique « autres services » puis « rechercher des transactions immobilières ». Avec lui, il est possible de consulter les ventes immobilières des 9 dernières années, et celles-ci sont mises à jour toutes les semaines. Ici aussi, un petit descriptif de chaque transaction (surface du terrain, surface réelle du logement, date de la transaction et prix de vente) est donné. En 2023, pas moins de 2,6 millions de personnes ont utilisé Patrim et ont effectué 2,9 millions de recherches. Petit bémol : il n'est pas possible de faire plus de 50 recherches sur une période de 3 mois.

Pas d’opposition possible

Ces outils qui vous permettent d’être au courant des transactions proches ou moins proches de votre domicile (vous pouvez utiliser une carte ou n’importe quelle adresse pour effectuer votre recherche) sont gratuits, mais surtout publics : que vous soyez ex-vendeur ou acheteur, vous ne pouvez donc pas vous opposer à la diffusion de ces informations, y compris celles vous concernant, puisqu’elles contribuent à la transparence des marchés fonciers et immobiliers.