Diagnostics immobiliersDes ententes condamnables

Diagnostics amiante, peinture au plomb, gaz, électricité, termites (dans certaines zones) se sont multipliés depuis 1996... Et avec eux, le nombre des sociétés de diagnostics plus ou moins sérieuses. Or l'établissement de ces documents est fondamental, puisqu'il peut dissuader l'acheteur de conclure en fonction des résultats.

C'est pourquoi les pouvoirs publics ont particulièrement insisté sur l'indispensable indépendance et impartialité entre la profession d'agent immobilier et celle de diagnostiqueur. L'article L.271-6 du code de la construction et de l'habitation stipule notamment que l'entreprise qui établit ces documents « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle ». Une réglementation qui ne semble aujourd'hui pas toujours bien respectée... À commencer notamment par certains grands réseaux immobiliers qui effectuent à la fois des opérations de vente, location-gérance, syndic de copropriété... et de diagnostics techniques, via des filiales. C'est notamment le cas du réseau immobilier Foncia, qui propose tout simplement aux acheteurs les experts « indépendants » de sa filiale, la CNEM (Compagnie nationale d'expertise et de mesurage).

Un jugement salutaire

Cette fois-ci, ce sont deux sociétés, Tulip et TulipAnjou, exerçant sous l'enseigne Allo Diagnostic, qui se sont fait épingler par le tribunal de grande instance d'Angers sur plainte de l'UFC-Que choisir (voir l'encadré ci-dessous). Les entreprises avaient mis au point un programme de fidélisation vis-à-vis des agences immobilières. À chaque règlement de diagnostic technique apporté par l'agence, celle-ci gagnait des points à convertir en chèques-cadeaux. Les sociétés Tulip et TulipAnjou ont été condamnées par le tribunal à cesser ces pratiques destinées à rétribuer les agences immobilières. Pratiques qui, selon le tribunal, « placent le diagnostiqueur en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d'ordre, en raison du flux de clients potentiels qu'elle génère ».

Le jugement est important, car il lève une ambiguïté sur la notion d'indépendance. Celle-ci doit être interprétée dans un sens large. Le diagnostiqueur ne doit pas être lié non seulement par des liens capitalistiques avec le vendeur, mais aussi par tout type de commissionnement qui établit « une stabilité des relations entre les sociétés... La société de diagnostic pouvant être tentée de réaliser des diagnostics optimistes pour s'assurer la confiance des agences immobilières ». En pratique, il est fortement conseillé au futur acheteur de se renseigner sur l'éventuelle existence de liens entre l'agent immobilier et le diagnostiqueur. Et de faire préciser par écrit l'absence de commissionnement ou autre type d'intérêt financier existant entre les deux parties.