DéfiscalisationQue faut-il attendre du futur dispositif Pinel ?

Robien, Robien recentré, Scellier, Girardin, Girardin revu, Demessine, Censi-Bouvard, Malraux, Duflot. La loi Pinel qui doit entrer en vigueur fin 2014 sera le dixième dispositif de défiscalisation immobilière lancé en 10 ans !

Dernière en date, la loi Duflot a été considérée comme un échec par les professionnels du bâtiment, dont elle n’a pas rempli les carnets de commande. Du point de vue des particuliers, à l’inverse, ce sont les lois dopant l’activité (comme le Robien et le Scellier, porteur de la moitié du marché du collectif neuf de 2008 à 2011) qui ont suscité de graves déconvenues. Elles ont entraîné la construction de logements dans des communes où la demande était inadaptée. Soit les locataires manquaient, soit les niveaux de loyers promis par les promoteurs étaient irréalistes. Prudence avec le Pinel, donc.

Un package fiscal généreux

Les textes passent, le principe reste : vous investissez dans le logement à louer en respectant certaines conditions et en échange, les pouvoirs publics vous accordent un avantage fiscal. En l’occurrence, il prendrait la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu qui pourrait atteindre 63 000 € sur 12 ans pour l’achat d’un logement neuf de 300 000 €, soit 21 % de la valeur du bien, ou encore 5 250 € par an. Autant dire, pour la plupart des foyers, la perspective de ne plus rien payer du tout ! La réduction serait également possible sur 6 ans et 9 ans, mais à des taux de 12 % et 18 %.

Différence notable avec les lois précédentes, il serait possible de prendre comme locataire un membre de sa famille, parent ou enfant. Il est possible, toutefois, que la location à des proches ne dispense pas de louer ensuite à des tiers pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, en fonction du régime choisi. 

Condition à respecter : investir dans un logement respectant les normes environnementales récentes (RT2012, probablement), investir en zone éligible, respecter des plafonds de loyers et louer à des familles dont les revenus devront eux aussi respecter des plafonds, variables en fonction de la taille du ménage et de la zone d’investissement.

Les pièges du zonage

La loi Pinel partirait sur le même type de découpage que le Scellier ou le Duflot.

La zone A bis comprend Paris et la petite couronne. Elle est petite mais hétéroclite, regroupant les faubourgs les plus chers du pays et des communes très populaires comme Aubervilliers.

La zone A couvre le reste de l’agglomération parisienne, la Côte-d’Azur et le Genevois français. Là aussi, attention. Les loyers varient du simple au triple entre Aulnay-sous-Bois et Marne-la-Coquette. Même dans le Genevois français, à Annemasse, il existe des quartiers très peu cotés.

La zone B1 est celle des agglomérations de plus de 250 000 habitants. L’hétérogénéité y est immense.

La zone B2 est celle des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Elles sont exclues du dispositif, sauf sur demande des élus locaux et dérogation du préfet. Problème, pour le Duflot, les préfets ne disaient jamais non ! Le dispositif Duflot s’est trouvé ainsi largement dénaturé.

Plafond de loyer : déconnectés de la réalité des prix

Les plafonds de loyer devraient correspondre à la « moyenne basse du montant des loyers constaté sur le même secteur géographique », soit 20 % de moins que le marché libre. Comme il est en pratique impossible de définir les prix du marché libre, le ministère de l’Économie et des Finances va probablement édicter un plafond par zone, exprimé en mètres carrés. Ceux du Duflot étaient élevés : ils revenaient à proposer des biens plus chers que le marché dans de très nombreuses villes. En tout état de cause, quatre zones de loyers seulement ne peuvent rendre compte des subtilités du marché. À l’intérieur du même immeuble, tous les agents immobiliers savent qu’il peut y avoir 30 % d’écart sur les loyers, à surface égale, entre un rez-de-chaussée nord vue sur parking et un sixième étage sud-ouest vue sur mer. Bercy persiste à l’ignorer. Malgré nos demandes répétées, nous n’avons jamais su par qui et comment avaient été déterminés les plafonds du Robien, Scellier, Duflot, etc.

Le Pinel, enfin, tombe à un moment singulier. Les dizaines de milliers de particuliers qui se sont engouffrés dans les programmes Robien devaient garder leurs biens pendant neuf ans. Les premiers entrés, à partir de 2004, sont donc libres de vendre depuis quelques mois seulement. Ils sont parfois très nombreux localement et vendent tous le même type de bien (T1 et T2), ce qui peut déséquilibrer le marché immobilier sur une agglomération.

Il faut aussi garder à l’esprit que le « Pinel » est pour le moment un simple projet de décret. Si un commercial vous démarche dès la rentrée 2014 en présentant ses dispositions comme des certitudes, inutile d’aller plus loin avec lui. Il n’est pas sérieux.