Déficit foncierCoup de pouce aux bailleurs pour rénover leurs logements

En cas de location d’un logement non meublé, si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous pouvez imputer votre déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an, le reliquat éventuel étant imputable sur vos loyers des dix années suivantes. La loi de finances rectificative pour 2022 prévoit de doubler temporairement cette limite, pour la porter à 21 400 €, en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique. Objectif, vous inciter à rénover les biens que vous donnez en location et vous aider à en supporter le coût.

Rappelons que la loi Climat de 2021 a instauré une interdiction de louer à l’encontre des propriétaires de logements en mauvais état. En vigueur depuis le 1^er janvier 2023 pour les biens les plus énergivores, elle frappera à terme tous ceux ayant une classe énergétique E, F ou G. Si vous êtes concerné, vous avez intérêt à profiter de ce coup de pouce fiscal aux travaux, faute de quoi votre patrimoine immobilier ne pourra bientôt plus vous procurer de revenus.

Les travaux à réaliser

Pour bénéficier de la mesure, vous devez effectuer des travaux de rénovation permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Seuls les travaux déductibles des revenus fonciers sont éligibles, c’est-à-dire les travaux de réparation et d’amélioration, mais pas les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. La loi ne donne aucune liste des dépenses à réaliser et renvoie à un décret (non encore paru) le soin de le préciser. Selon toute vraisemblance, les travaux prévus à l’article L. 111-1, 17° bis du Code de la construction et de l’habitation devraient en faire partie : isolation des toitures, murs et planchers, remplacement des menuiseries extérieures, travaux de ventilation, de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire.

Les travaux devront être réalisés et payés entre 2023 et 2025, et le changement de classe énergétique du logement rénové devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2025. Pour en justifier auprès du fisc, vous devrez faire établir deux DPE (diagnostic de performance énergétique), avant et après travaux. Les autres justificatifs à produire seront également précisés par décret. Notez que vous pouvez bénéficier de la mesure pour les travaux ayant donné lieu à l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022, dès lors que leur paiement intervient entre 2023 et 2025.

Les économies d’impôt possibles

Le doublement du déficit foncier imputable sur votre revenu global jouera au titre de chacune des trois années au cours desquelles vous réglerez des factures de travaux de rénovation. Mais attention, à l’intérieur de la limite rehaussée de 21 400 €, le déficit lié à vos charges ordinaires (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, dépenses d’entretien, taxe foncière, etc.) restera imputable à hauteur de 10 700 €, et le déficit lié à la rénovation à hauteur de 10 700 € supplémentaires.

Exemple : Vous êtes propriétaire d’un logement qui vous rapporte 15 000 € de loyers par an et vous coûte 9 000 € de charges. Vous allez engager 35 000 € de travaux en 2023, dont 25 000 € de dépenses de rénovation énergétique. Vous allez donc constater un déficit foncier de 29 000 €. La part de ce déficit liée à vos charges et à vos travaux ordinaires (4 000 €, soit 15 000 € - 9 000 € - 10 000 €) sera imputable sur votre revenu global de 2023 en totalité, la part liée à la rénovation (25 000 €) le sera à hauteur de 10 700 €, et les 14 300 € de déficits restants seront imputables sur vos loyers des dix années suivantes.

Cette imputation vous procurera des baisses d’impôt proportionnelles à votre taux d’imposition, baisses qui réduiront sensiblement le coût de votre rénovation. En reprenant l’exemple précédent, les 10 700 € imputés sur vos revenus de 2023 vous permettront d’économiser 3 210 € d’impôt si vous êtes imposé à 30 %. Et les 14 300 € de déficits en report effaceront totalement votre bénéfice foncier de 2024, celui de 2025 et une partie de celui de 2026, vous faisant économiser 6 750 € d’impôt et de prélèvements sociaux de plus. Au final, vos travaux vous auront ainsi coûté 40 % de moins que prévu : 15 040 € au lieu de 25 000 €.

Bon à savoir. Vous pouvez bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ pour financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement loué. Dans ce cas, vous n’aurez pas à soustraire l’aide reçue du montant des travaux déductibles de vos loyers, mais vous devrez la déclarer en recettes.

Pour limiter le risque de remise en cause des avantages obtenus par le fisc, nous vous conseillons de patienter un peu avant d’entreprendre vos travaux, au moins jusqu’au décret qui précisera la nature des dépenses éligibles et des justificatifs à fournir. Il devrait être publié au Journal officiel d’ici l’été.