Crowdfunding immobilierPremier défaut de paiement de grande ampleur

Après le redressement d’une société qui avait emprunté à des particuliers via une plateforme de crowdfunding pour commercialiser des cigarettes électroniques en grande surface, c’est au tour du financement participatif d’un programme immobilier d’être mis en cause. À l'automne 2016, le promoteur Terlat, actif dans le Sud-Est de la France, a commencé à négocier avec la plateforme de crowdfunding Wiseed car des levées de fonds lancées en juillet 2015 ne se passaient pas comme prévu. Elles concernaient un programme de 84 logements à ossature bois dans le sud d'Avignon, « Les Jardins de Clarisse », et un autre programme de 35 logements à Salon-de-Provence, « Le Passage ».

Terlat avait levé 997 000 € très facilement, auprès de quelque 260 investisseurs particuliers. Le rendement annoncé était attractif : 10 % en 14 à 18 mois seulement. Les programmes proposés en vente en l'état futur d'acquisition (Vefa) étaient déjà commercialisés à plus de 50 %. Terlat n'a malheureusement pas tenu ses engagements. Confronté dès l'été 2016 à des retards dans les remboursements, Wiseed a accepté un compromis en novembre, accordant quelques mois de délai au promoteur. Peine perdue. La mise en redressement judiciaire a été prononcée le 6 janvier. Selon Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Wiseed immobilier, les programmes d'Avignon et de Salon-de-Provence ne sont pas des échecs commerciaux. Les déboires de Terlat (dont la raison sociale est SAS Retome) viennent de sa branche industrielle. Basée à Miramas (13), spécialisée dans les panneaux pour maison à ossature bois, elle aurait consommé une part excessive des liquidités du groupe.

Terlat a quatre autres programmes en cours représentant 200 lots, également financés par crowdfunding, par l'intermédiaire d’Anaxago, une autre plateforme de financement participatif, pour un total de 1,7 million d'euros répartis entre 250 investisseurs. Selon Anaxago, la commercialisation de ces quatre programmes est également bien avancée.

Pertes possibles pour les particuliers investisseurs

La période qui s'ouvre maintenant est incertaine. Dans les programmes immobiliers, une banque apporte ce qu'on appelle une garantie financière d'achèvement (GFA) ou garantie extrinsèque, qui permettrait, au besoin, de boucler les chantiers. La plateforme Anaxago estime que, pour les projets qu'elle a financés, il ne sera pas nécessaire d'activer la GFA.

Les questions juridiques vont venir au premier plan. Il s'agit de savoir, pour commencer, quelle est la forme prise par les investissements en crowdfunding : s'agit-il d'argent versé en compte courant ou investi dans des parts sociales ? Et dans ce dernier cas, des parts sociales de quelle structure ? SAS Retome (la raison sociale de Terlat) est en redressement, mais chacun de ses programmes correspond en fait à une société civile de construction vente (SCCV).

Selon le conseil en gestion de patrimoine indépendant Alexandre de Froissard, qui avait alerté ses clients cet automne, même si Terlat se redresse, on ne peut pas exclure des pertes en capital pour les souscripteurs particuliers. Ce ne sera pas une perte totale, car Terlat avait déjà remboursé la moitié des sommes levées par crowdfunding. L'opération laissera certainement un goût amer, mais le scénario catastrophe n'est pas encore écrit.