CopropriétéAssemblée générale et crise sanitaire, les nouvelles règles

Les interrogations des copropriétaires sont actuellement nombreuses concernant la tenue des assemblées générales (AG). Leur déroulement est en effet largement perturbé par la crise sanitaire. Les assemblées générales peuvent-elles, notamment, encore être organisées en présentiel ? Le syndic peut-il imposer une forme particulière, par exemple le vote par correspondance ? Et jusqu’à quand ? Les différents décrets et ordonnances adoptés par le gouvernement dans l’urgence dictent les réponses, généralement dérogatoires au droit commun.

Dates limites de tenue des assemblées générales

Le principe institué par la loi du 10 juillet 1965 est que l’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir au plus tard 6 mois après la fin de la clôture de l’exercice comptable (le 30 juin de l’année suivante si l’exercice se clôt le 31 décembre).

Mais par dérogation, dans le cadre de la crise sanitaire, le gouvernement a donné la possibilité, par ordonnance du 20 mai 2020 (n° 2020-595) de retarder les AG de 2020. Ces dernières auraient dû intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Malgré tout, on constate que certaines assemblées générales n’ont toujours pas eu lieu, de nombreux syndics étant débordés. En principe, ces AG ne sont donc plus en règle, avec le risque que les décisions adoptées puissent être contestées juridiquement. Pour éviter cet écueil, il faudrait en principe passer la copropriété sous administration judiciaire. « Cette procédure est longue et coûteuse, indique Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Mais on peut adopter une autre solution, s’il existe un consensus de tous les copropriétaires : demander au conseil syndical (et non au syndic) de convoquer une AG extraordinaire. Cette AG pourra valider les comptes dans le cadre de la légalité. »

S’agissant des AG censées se tenir en 2021, aucun report (notamment la date du 31 décembre 2021 que nous avions citée) n’a pour le moment été confirmé par le gouvernement. C’est donc le droit commun qui s’applique pour l’instant : au plus tard six mois après la clôture de l’exercice comptable. Si l’exercice est clôt au 31 décembre 2020, le délai maximal sera donc le 31 juin 2021.

Présentiel, est-ce encore possible ?

En principe oui. Mais en pratique, cela devient compliqué. Quoi qu’il en soit, il revient au syndic d’apprécier si une réunion en présentiel réunirait tous les critères de sécurité nécessaires en période de crise de Covid-19 (espace de 8 m² par personne, salle ventilée, port du masque, application des gestes barrières). En pratique, dans bien des cas, il est difficile de trouver des salles suffisamment grandes. Se pose aussi la question du couvre-feu. La présence à une AG de copro ne constitue pas, en effet, un motif dérogatoire de déplacement. En outre les syndics ne souhaitent pas forcément prendre la responsabilité d’organiser une AG en présentiel, susceptible de ne pas être suffisamment sécurisée.

Le syndic a ainsi la possibilité (en pratique, quasi le devoir), d’organiser l’AG à distance. Cette possibilité constitue une dérogation au droit commun. En effet, la loi du 10 juillet 1965 impose que l’AG annuelle se déroule en présence des copropriétaires. Mais depuis le premier confinement, le gouvernement permet de déroger à cette disposition. Ainsi, l'ordonnance du 20 mai 2020 proroge le recours à la visioconférence jusqu’à la fin du mois suivant l’arrêt de l’état d’urgence sanitaire, c’est-à-dire jusqu’au 1^er juillet 2021.

L’AG peut-elle se réduire à un vote par correspondance sans visioconférence préalable ?

Oui, c’est possible. Reste à voir dans quelles conditions. Les différents textes adoptés par le gouvernement (notamment l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) permettant la tenue de l’AG à distance indiquent : « Les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. » Et précisent : « Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. » L’AG peut donc se réduire à un vote par correspondance. Et c’est au syndic qu’il incombe de le décider.

Reste tout de même une condition selon le décret : l’impossibilité d’organiser une AG par visioconférence. « Une situation courante, affirme Jean-Marc Torrollion. Certains syndics ne sont pas encore équipés, en outre il faut compter avec la réceptivité des résidants. Dans certaines copro, avec notamment de nombreuses personnes âgées, il se peut que beaucoup ne puissent accéder à cette technologie. La visioconférence tombe à propos, mais nous défrichons en pleine marche ». Le syndic devrait néanmoins en principe justifier qu’une visioconférence est impossible. « Ce serait assez simple pour les syndics de prouver cette impossibilité. Tenir une AG avec plus de trente copropriétaires via une application comme Zoom ou Team relève de la gageure. Rien que faire émarger les copropriétaires peut prendre plus de vingt minutes avec ces logiciels qui ne sont pas spécifiques à l’univers de la copro, indique Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndics Syneval. Des systèmes pour la copro (par exemple Symex ou Quorum) commencent à se développer, mais ils sont coûteux et pas encore généralisés. » Ainsi en pratique, le mieux est que syndic et conseil syndical discutent ensemble de la solution la plus indiquée. Un procédé mixte pourrait représenter un bon compromis : effectuer une consultation préalable par visio, mais sans vote. Et organiser dans un second temps le vote par correspondance. Chacun recevrait ainsi les informations et pourrait débattre. Puis aurait un délai avant de se prononcer par correspondance. Cette voie pourrait d’ailleurs se développer à l’avenir, Covid ou pas.