Projet de loi ALURSyndics, encore des failles à combler !

A la veille de la discussion du projet de loi « ALUR », l’ARC (1) et l’UFC-Que Choisir, sur la base des données de leur observatoire des syndics, pressent les sénateurs de compléter les avancées déjà obtenues à l’Assemblée nationale, pour mettre un terme définitif aux excès constatés dans la profession.

Si les principes d’un véritable forfait de base et d’un compte séparé ont bel et bien été actés, certaines modalités laissent craindre que ces avancées ne soient vidées de leur substance.

Compte séparé : le choix de la banque en suspens

Bien qu’avec le projet de loi,  le compte séparé devienne enfin dans les faits la règle, le choix de la banque reste, en l’état, largement aux mains du syndic : une majorité qualifiée de tous les copropriétaires est requise et le syndic pourra facturer des honoraires supplémentaires si la banque choisie n’est pas la sienne. Or, le choix de la banque par la copropriété est crucial pour que les vertus du compte séparé soient pleinement effectives, à savoir :

• assurer une mise en concurrence saine de la banque par le syndicat de copropriétaires en fonction de tarifs compétitifs, de garanties de transparence et de proximité. La banque choisie peut d’ailleurs être celle recommandée par le syndic, mais en fonction de critères légitimes. Il s’agit également d’éviter que le changement de syndic n’entraîne systématiquement un surcoût en raison du changement de banque, entrave à la mise en concurrence des syndics.

• assurer une gestion patrimoniale des copropriétés par les syndics, en ne favorisant pas l’apparition au sein d’une même banque de comptes reflets (2) ou de « faux comptes séparés ».

Les données de notre observatoire des syndics soulignent ainsi que, faute de choix de la banque par la copropriété, les « faux comptes séparés » se multiplient :

- la banque HSBC, choisie par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a ainsi opposé à un syndicat de copropriété le secret professionnel pour une demande concernant … un compte séparé dont il est le titulaire légal ! Dans ce même cabinet, on a également présenté une convention de compte dit « séparé » qui désigne comme titulaire de compte … un administrateur de biens !

- le cabinet CPI à Paris a refusé de communiquer la convention de compte séparé à un  conseil syndical au motif qu’il est le client de la banque et qu’il n’existe pas de convention pour la copropriété.

- le cabinet CITYA OCIMMO/CITYA LA GRANDE MOTTE a transféré l’ensemble de ces comptes séparés auprès de la banque ARKEA BANQUE, située … à plus de 500 km du syndicat de copropriétaires !

- enfin la banque Palatine a proposé, ouvertement et par écrit, à ses clients syndics d’adosser aux comptes bancaires séparés un compte « reflet », favorisant la perméabilité et l’opacité des comptes.

Si ces exemples ne suffisaient pas, CITYA  a été condamnée en mai dernier par le TGI de Grasse pour avoir violé la volonté de la copropriété, en prétendant qu’un sous compte individualisé (3) pouvait faire office de compte ouvert au nom de la copropriété.

Des prestations privatives limitées dans leur nombre mais pas dans leur montant

Bien que le nombre de prestations particulières soit strictement limité par la loi - essentiellement les prestations privatives du type « état daté », « relances » et « mises en demeure » - leur montant est en revanche laissé à la seule discrétion des syndics…. Or, les derniers contrats 2013-2014 reçus par l’observatoire révèlent d’importants coups de massue tarifaires par rapport aux contrats 2012-2013.

Chez FONCIA, le prix des mises en demeure est ainsi passé de 30,44€ à 34,09 € (+12%), la 2ème relance de 11,71€ à 20,33 € (augmentation d’environ 74%). Chez Citya également, puisque les mises en demeure et relances (cumulées) sont passées de 55,61 € à 58,39 €, soit près de 5% d’augmentation. Pire, l’état daté lui est passé de 399 € à 478,40 € depuis notre dernière étude des contrats de l’enseigne, soit 20% de plus !

Au vu du risque réel de contournement  des avancées législatives par les syndics, l’ARC et l’UFC-Que Choisir pressent donc les sénateurs de compléter le volet copropriété du projet de loi afin d’assurer une réelle effectivité aux améliorations du texte qu’elles ont obtenu, à savoir :

• exiger que le syndic soit tenu d’inscrire la question du choix de la banque à l’ordre du jour de l’assemblée générale, aux fins de lui rendre son pouvoir de décision, et interdire au syndic de majorer ses honoraires en cas de choix d’une autre banque que la sienne

• limiter le montant des prestations privatives imposées par le syndic au copropriétaire en situation d’impayé ou en phase de vente de son lot

(1) Association des Responsables de Copropriété http://www.unarc.asso.fr/

(2) Regroupement opéré par le banquier de  tous les comptes ouverts par le syndic auprès de la même banque.

(3) Compte particulier pour une copropriété déterminée inclus dans un compte ouvert au nom du syndic et non de la copropriété, à la différence du compte séparé.