Prestations des syndicsLes copropriétaires veulent des règles claires

Le Conseil national de la consommation (CNC) a rendu, le 27 septembre 2007, un avis sur l'amélioration de la transparence tarifaire des syndics. Ce texte a été élaboré conjointement entre les associations de consommateurs et les professionnels, ces derniers s'étant ensuite engagés à en respecter les termes faute de quoi, un arrêté serait pris. Dans une période où les préoccupations liées au pouvoir d'achat et aux dépenses de logement sont importantes, un texte limitant les dérives tarifaires des syndics nous paraissait plus que nécessaire.

Dans le cadre de ses enquêtes, l'Administration estime que près de 90 % des contrats de syndics étudiés respectent l'avis du CNC. Un tel résultat ne manque pas d'étonner puisque aucune association de consommateurs ou de copropriétaires n'arrive à un tel résultat. Tout au plus obtenons-nous 50% de conformité.

Les témoignages qui nous remontent de nos permanences et l'analyse des contrats font état de syndics ne prenant pas en compte, par exemple, la gestion du personnel ou celle des diagnostics obligatoires, facturant la transmission des archives au successeur, la souscription de l'assurance dommage ouvrage... Par ailleurs des « forfaits » supplémentaires très élevés apparaissent qui intègrent des frais qui relèvent, selon l'avis, de la gestion courante. Une multitude de contrats reste donc inchangée ou peu changée, violant ainsi directement les termes de l'avis ou les contournant. Pire, sur les nouveaux contrats proposés, figurent des clauses qui rendent non limitative la liste des prestations exceptionnelles, ce qui est contraire à la Recommandation n°96-01 de la Commission des clauses abusives.

L'avis du CNC repose sur une application volontaire de ses dispositions par les syndics ou par la possibilité pour les copropriétaires de négocier les termes du contrat proposé. Dans la pratique, chacun sait que les contrats des syndics sont des contrats d'adhésion, toute négociation étant impossible.

C'est pourquoi il est indispensable qu'un arrêté vienne fixer la liste de prestations de gestion courante. Les professionnels refusent l'idée d'un arrêté, mais leurs arguments ne sont pas convaincants. Selon eux, cet arrêté serait attentatoire à la liberté contractuelle. On peut alors se demander comment ils peuvent s'engager loyalement à appliquer un texte, l'avis en l'occurrence, au contenu identique.

La transformation de l'avis en un texte réglementaire permettrait aux copropriétaires de contester les clauses des contrats de syndics qui en méconnaissent les termes. A l'heure actuelle, on ne peut contraindre un professionnel à respecter l'avis du CNC, son application étant purement facultative et relevant du pouvoir discrétionnaire du syndic. La publication d'un arrêté permettrait également de toucher les syndics qui ne sont affiliés à aucune chambre professionnelle.

C'est pourquoi nous demandons que l'avis du 27 septembre 2007 fasse l'objet d'une publication sous forme d'arrêté, comme cela avait été dit lors des débats au sein du CNC et annoncé depuis à plusieurs reprises par M. Luc CHATEL.