Observatoire des syndicsUn constat qui manque vraiment d’ALUR!

Alors que s’ouvre la période des assemblées générales de copropriétés et que la loi ALUR prévoit de nouvelles obligations dont l’entrée en vigueur s’étale dans le temps, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats actualisés de leur observatoire des syndics. Sur la base de ce regrettable état des lieux, les deux associations publient à destination des copropriétaires un vrai/faux pédagogique sur la loi ALUR et interpellent  les pouvoirs publics pour que les décrets d’application coupent définitivement court aux abus encore et toujours constatés.

Au moment où les syndics usent et abusent de la Loi ALUR comme argument pour justifier des augmentations tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé au crible les différentes offres contractuelles proposées en 2014 (1) par les syndics de copropriété. Le résultat est aussi désolant qu’en 2013, voire plus affligeant : entre la persistante présentation artificieuse de leurs forfaits, la prolifération des clauses abusives dans leurs contrats, et les prix excessifs des prestations particulières, sans parler des violations de certaines nouvelles obligations de la Loi ALUR, on peut vraiment se demander si le crédo des syndics n’est pas « le changement, c’est maintenons ! ». 

Prix, présentation : des « forfaits » autant en trompe l'oeil

Bien que la Loi ALUR fasse du compte bancaire séparé -compte au nom du syndicat de copropriétaires et non du syndic- le principe et, ce, sans discrimination tarifaire, les syndics continuent d’appliquer encore et toujours, à l’exception de Citya, un surcoût abusif par rapport au compte unique compris entre 20 et 29 %. Ce  surcoût moyen de 23,6% est dix fois supérieur aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Pire, 3 formules (Nexity Classique, Foncia 1 par 1 et Foncia Horizon) pratiquent aujourd’hui un surcoût encore plus important qu’en 2013. Résultat: 9 copropriétés sur 10 sont toujours au compte unique alors même que celui-ci leur est plus défavorable. En raison de la souplesse de la Loi ALUR qui permet l’étalement du passage au compte séparé sans majoration tarifaire jusqu’en 2018, le risque est donc grand que certains syndics cherchent à l’imposer dès maintenant avec un juteux surcoût.  Outre ce très cher compte séparé, les syndics continuent le scandale des vrais-faux forfaits « tout compris », qui n’ont de tout inclus que le nom.  Les syndics présentent comme des prestations particulières « incluses » dans des forfaits globaux des prestations obligatoires et masquent une kyrielle de prestations particulières connexes payantes : pas moins de 11 pour le «forfait» de Nexity et 18 pour le contrat « Horizon Plus » de Foncia !

Clauses abusives/illicites : encore un trop grand lot de clauses problématiques

Les clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, d’abusives/illicites continuent de proliférer dans les contrats. Avec une moyenne de 17 clauses sur les 7  contrats étudiés, le record (25) incombe cette année encore à Foncia avec son contrat « Formule 1 par 1 ». L’objet de ces clauses porte avant tout sur les doubles rémunérations ou les facturations illicites qui viennent charger financièrement les syndicats de copropriétaires (frais liés à l’Assemblée Générale ordinaire comme des locations de salle) ou le copropriétaire individuel (délivrance d’informations pour le diagnostic de performance énergétique ou actualisation de l’état daté).

Des prestations particulières aux tarifs particulièrement excessifs

Ayant augmenté 2,5 fois plus que l’inflation, les prestations particulières viennent considérablement renchérir les honoraires de syndic, avant tout en raison des méthodes toujours aussi contestables de fixation des prix: malgré l’obligation de Loi ALUR entrée en vigueur en mars 2014 de sortir des contrats la rémunération en pourcentage pour travaux exceptionnels, les honoraires de travaux restent ainsi, à l’exception d’IMMO DE France, indûment indexés sur le montant des travaux à un niveau élevé et sans dégressivité (pouvant aller jusqu’à 7,2 % pour Nexity et même 7,8% pour LOISELET). Aussi, demeure l’intolérable loterie tarifaire liée aux prestations payées à la vacation (20 pour le contrat classique de Nexity), dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi par le seul syndic. Enfin, pour certaines prestations particulières dites «privatives » (pour mutation d’un lot ou impayés de charges), les syndics continuent de tirer profit de l’extrême captivité dans laquelle se retrouvent les copropriétaires pour surfacturer la prestation. Par exemple, pas moins de  420 euros sont réclamés par Foncia pour la simple transmission d’un dossier à un avocat. Pire, l’état daté est facturé 480 euros en moyenne !

Décidées à ce que le marché soit véritablement assaini, et alors que les décrets d’application de la Loi ALUR se font cruellement attendre, l’UFC-Que Choisir et l’ARC, tout en réitérant leur demande d’être enfin reçus par la Ministre du Logement, passent à l’action en :

• Informant les copropriétaires quant à la réalité des nouvelles obligations de la Loi ALUR et de leur entrée en vigueur, grâce à un vrai-faux leur permettant de démasquer les faux arguments de certains syndics peu scrupuleux.

• Pressant la DGCCRF de diligenter des contrôles des syndics quant au respect des obligations actuellement en vigueur de la Loi ALUR (exemple:honoraires travaux) et de sanctionner les manquements

• Adressant aujourd’hui à la Ministre du Logement des projets de textes pour les décrets d’application de la Loi ALUR, plus particulièrement sur le contrat-type  et sur la liste strictement limitative des prestations particulières facturables, et sur les préconisations quant au montant plafond des frais privatifs.

(1)L’analyse a porté sur les 7 contrats type représentant 70% du marché : Foncia formule « 1 par 1 », Foncia « Horizon », Nexity « Classique », Nexity « Forfait », Citya, Immo de France, Loiselet&Daigremont. Par ailleurs, pour l’analyse tarifaire, l’Observatoire a utilisé la base de données OSCAR de l’ARC, recensant 932 contrats.