Prêt immobilierForcing des vendeurs contre la clause suspensive

Depuis deux ans à présent, le marché immobilier s’est ralenti en France (contraction plus ou moins importante des prix, délais de vente plus élevés...). Dans ce contexte, certains vendeurs ont tendance à s’impatienter… et à vouloir s’assurer que l’offre des acheteurs est bien ferme et définitive. C’est ainsi que de plus en plus d’entre eux demandent aux acheteurs de renoncer à la clause suspensive en cas de non obtention du prêt immobilier.

Absence de clause

Concrètement, au moment où les acquéreurs souhaitent formuler une offre d’achat, l’agent immobilier les informe que le vendeur « souhaite que la clause suspensive ne soit pas incluse dans le compromis de vente ». Cette pratique se développe en totale infraction avec la loi Scrivener de 1979. L’article L. 312-15 du code de la consommation qui en est issu dispose en effet que lorsque l’acheteur recourt à un prêt immobilier, la promesse de vente est subordonnée à l’octroi du prêt. Or cette disposition est d’ordre public. « Personne, pas même les parties d’accord entre elles, ne peuvent y déroger », proteste vigoureusement Maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire. Pierre-Antoine Menez, responsable de la commission Ethique à la Fnaim renchérit : « La responsabilité de l’agent immobilier pourrait même être mise en cause, en cas d’absence de la clause, si l’agent sait qu’un prêt est nécessaire à l’acheteur ».

Conséquence pratique : même si l’acheteur n’a pas fait inscrire expressément la clause suspensive dans la promesse de vente, celle-ci s’applique bel et bien.

Renonciation par écrit

Allant plus loin, certains acheteurs indiquent par écrit, dans la promesse, qu’ils renoncent à la clause suspensive. Il faut dans ce cas distinguer deux situations, précise M^e Couzigou-Suhas : « La jurisprudence est claire. Si l’acheteur peut démontrer que le vendeur était parfaitement informé qu’un prêt immobilier était nécessaire, alors la fraude à la loi est constituée. Bien qu’ayant renoncé par écrit à la clause suspensive, l’acheteur peut toujours en bénéficier. En revanche, si rien ne permet de montrer que le vendeur était informé que l’acheteur avait l’intention de recourir à un prêt, il n’y a pas fraude du vendeur. L’acheteur ne peut se prévaloir de la clause suspensive, s’il n’obtient pas son prêt ! ».