Immobilier défiscaliséUn défiscalisateur condamné

Le fond du dossier est classique. Un couple investit en 2001 dans la rénovation d'un château appelé L'Orangerie de la Damette, par l'intermédiaire de la société Iselection et du promoteur Progim. Il s'agit d'un investissement en loi Malraux, ouvrant droit à des déductions d'impôts conséquentes, sous des conditions précises. Le château est vendu par lots d’appartements.

Le bien est livré en novembre 2004 et loué en avril 2005. En février 2006, les impôts redressent les investisseurs, qui se retournent contre le défiscalisateur. Ce dernier a commis deux erreurs de base. Il a dit au couple qu'il pouvait déduire une partie du coût des travaux avant que le bien soit loué, ce qui n'est pas le cas dans le cadre de la loi Malraux. Par ailleurs, il a confondu travaux de rénovation, déductibles, et travaux de reconstruction, non déductibles.

« Opération immobilière clef en main »

Selon la Cour de cassation (1), il s'agit d'une « opération immobilière clef en main dans laquelle l’acquéreur ne choisit aucun des intervenants : notaire, maître d’œuvre, gérant du bien, locataire ». Iselection, à ce titre, « se devait d’informer l’acquéreur sur les particularités de son investissement au regard de la législation fiscale ». La société de défiscalisation a, toujours selon la Cour, « manqué à son devoir d’information et de conseil ». Elle ne peut pas « se contenter, forte de sa réputation de conseil en défiscalisation, de présenter un programme immobilier dans un but purement commercial, sans assumer les conséquences de son manque de conseil, d’information et de mise en garde, voire de son manque de loyauté ». La Cour de cassation a renvoyé le dossier devant une seconde cour d'appel, qui devra déterminer le préjudice à indemniser.

Cette décision fait suite à un autre arrêt de la Cour de cassation, daté de juin 2015 (2), dans lequel les magistrats avaient posé qu'une société de conseil en défiscalisation immobilière, « par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l’opération, aurait pu inciter les investisseurs à y renoncer ».

Ainsi, par touches successives, la Cour de cassation trace les contours de la responsabilité des commerciaux. Ils ne peuvent méconnaître la fiscalité immobilière ; ils engagent leur responsabilité en se posant en interlocuteur unique ; ils doivent déconseiller parfois l'immobilier comme placement.

C'est une lueur d'espoir pour les investisseurs pris au piège de la défiscalisation, mais une lueur dans un ciel sombre. La décision intervient 14 ans après le début de l'opération et ce n'est pas la fin de la procédure. Les plaignants ont la chance que le défiscalisateur ne se soit pas mis en faillite. Par ailleurs, il s'agit d'un dossier Malraux. Dans les procès autour des lois Demessine (résidences de tourisme) et Robien-Scellier, il n'y a pas d'arrêt de cassation déterminant. La Cour, en particulier, n'a jamais posé que les simulations de rendements bidon, avec exagération des loyers et exagération de la demande, constituaient une faute du défiscalisateur. Et cela, alors que les dégâts de la défiscalisation semblent peser sur les statistiques de surendettement !

(1) Cour de cassation, chambre civile, 29 octobre 2015, N° de pourvoi 14-17.469.

(2) Cour de cassation, chambre civile, 17 juin 2015, N° de pourvoi 13-19.760.